Darf der WEG-Verwalter eine Löschungsbewilligung erteilen?
Hat ein Wohnungseigentümer Schulden bei der Eigentümergemeinschaft (z.B. Hausgeld oder Sonderumlage), so kann ihn diese verklagen und einen Titel erwirken. Auf der Grundlage dieses Titels – in der Regel ein Urteil – kann dann in das Wohnungsgrundbuch des Schuldners eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden. Zahlt der Eigentümer seine Rückstände auch weiterhin nicht, so besteht damit für die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, die Zwangsvollstreckung zu betreiben.
Zahlt der Eigentümer hingegen seine Schulden zurück, so wird er auch die Hypothek in seinem Grundbuch löschen lassen wollen. Voraussetzung hierfür ist die Erteilung einer Löschungsbewilligung durch die Eigentümergemeinschaft. Die Frage ist dann, ob diese Löschungsbewilligung auch vom Verwalter erteilt werden darf.
Was sagen die Gerichte?
Grundlage für die Beurteilung ist § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 4 und 5 WEG. Danach kann der Verwalter Kostenbeiträge einfordern, in Empfang nehmen und abführen sowie alle Zahlungen und Leistungen bewirken und entgegennehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
Der BGH hat sich zu dieser Frage noch nicht geäußert. Die übrige Rechtsprechung sieht den Verwalter aber nicht als berechtigt an, auf dieser Grundlage eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Es gehe hier um die Aufgabe von Sicherheiten und dies gehöre nicht zu Angelegenheiten der laufenden Verwaltung (OLG München, NZM 2011, 282; LG Köln, ZWE 2011, 289; LG Frankfurt, RNotZ 2006, 63).
Das bedeutet, dass der Verwalter die Angelegenheit der Eigentümerversammlung vorlegen muss. Diese muss dann durch Beschluss entscheiden, ob eine Löschungsbewilligung – auch durch den Verwalter – erteilt werden kann.
Praxishinweis:
Während der Verwalter also zur Abgabe einer Löschungsbewilligung – ohne Eigentümerbeschluss – nicht ermächtigt sein soll, soll er gleichwohl berechtigt sein, eine sogenannte löschungsfähige Quittung auszustellen. In einer solchen Quittung, die notariell beglaubigt sein muss, bescheinigt der Verwalter, dass er die entsprechenden rückständigen Gelder erhalten hat. Diese Quittung kann der Schuldner dann beim Grundbuchamt vorlegen und die Löschung beantragen.
Hier besteht aber ein Haftungsrisiko des Verwalters, wenn er nämlich den Erhalt bestimmter Geldbeträge bescheinigt, obwohl diese tatsächlich nicht geflossen sind.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin