Bedarf es einer Zustimmung der übrigen Eigentümer nach § 12 WEG auch dann, wenn bei einer GbR, der eine Wohnung gehört, ein Gesellschafterwechsel stattfinden soll?
In der Teilungserklärung kann vereinbart werden, dass die Veräußerung einer Eigentumswohnung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters bedarf. Welche Übertragungsvorgänge an dem Sondereigentum als „Veräußerung“ zu verstehen sind, ist im Einzelfall ggf. von den Gerichten zu klären. Hierzu gehört auch der Fall, dass eine Wohnung einer GbR gehört und diese GbR einen oder mehrere Gesellschafter auswechselt. Nach dem neuen Grundbuchrecht sind Personenwechsel bei der GbR auch in das Grundbuch einzutragen.
Man könnte also argumentieren, dass ein solcher Gesellschafterwechsel der Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf.
Was sagen die Gerichte?
Bereits im Jahre 2007 hat das OLG München (NJW 2007, 1536) entschieden, dass der Gesellschafterwechsel bei der GbR nicht der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf.
Nunmehr hat auch das OLG Celle (4 W 23/11 vom 29.03.2011) sich mit einem solchen Fall befasst. Einer von zwei Mitgesellschaftern einer GbR hatte seinen Gesellschaftsanteil verkauft und der Käufer sollte ins Grundbuch eingetragen werden. In Übereinstimmung mit dem OLG München kam das OLG Celle hier zu der Auffassung, dass es sich um einen Rechtserwerb „außerhalb des Grundbuchs“ handele. Die Mitgliedschaft in der GbR sei übertragen, nicht jedoch das Grundstück.
Der Gesellschafterwechsel war demgemäß in das Grundbuch einzutragen.
Praxishinweis:
Nachdem mit dem OLG München nun noch ein weiteres Oberlandesgericht so entschieden hat, werden betroffene Eigentümergemeinschaften davon ausgehen müssen, dass dies die derzeit gültige Rechtslage ist. Das OLG Celle gibt noch einen Hinweis, wie man sich gegen eine derartige Problematik schützen könnte:
Die Gemeinschaft könne bereits bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die erforderliche Zustimmung verweigern, wenn sie die Befürchtung haben müsse, dass ihr durch zukünftige Gesellschafterwechsel unzumutbare Nachteile entstehen könnten.
Ob diese Aussage wirklich praxisnah ist, darf bezweifelt werden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin