Kann ein Wohnungseigentümer Widerspruch gegen die einem anderen Wohnungseigentümer vom Bauamt erteilte Baugenehmigung erheben?
Erfährt ein Grundstückseigentümer, dass auf seinem Nachbargrundstück gebaut werden soll, so kann er bei der zuständigen Behörde Widerspruch gegen die Baugenehmigung des Nachbarn einlegen. Die Behörde muss dann über den Widerspruch entscheiden. Hilft sie dem Widerspruch nicht ab, so kann Klage gegen die Baugenehmigung beim zuständigen Verwaltungsgericht erhoben werden.
Denkbar ist dieses Szenario auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Ein Wohnungs- oder Teileigentümer erhält die Baugenehmigung zum Um- oder Ausbau seiner Einheit, zum Beispiel für eine Produktionsanlage. Dann stellt sich die Frage, ob andere Eigentümer in der WEG hier ebenfalls die Möglichkeit haben, Widerspruch beim Bauamt gegen die Genehmigung einzulegen und ggf. auch vor das Verwaltungsgericht zu ziehen.
Was sagen die Gerichte:
Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte – insbesondere des Bundesverwaltungsgerichts – ist hier sehr klar: Das Sondereigentum nach dem WEG schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein und desselben Grundstückes aus (BVerwG 4 C 1.86, NVwZ 1989, 250). Dies begründen die Verwaltungsgerichte damit, dass das Wohnungseigentümerrecht selbst nicht personen-, sondern grundstücksbezogen ist. Das Sondereigentum besteht nicht isoliert, sondern „hängt“ immer am jeweiligen Miteigentumsanteil des Grundstücks. Kommt es also zu einem Nutzungskonflikt innerhalb des Grundstücks, so sind die Konflikte durch die Normen des Zivilrechts – hier des WEG – zu lösen. Öffentlich-rechtliche Drittschutzansprüche werden durch das Zivilrecht überlagert und verdrängt (BVerwG, 4 C 3/97).
Praxishinweis:
Das Gleiche gilt im Prinzip auch, wenn die Baugenehmigung nicht einem Miteigentümer, sondern dessen Mieter für seinen Betrieb in der Sondereigentumseinheit erteilt wird. Auch hier ist ein Widerspruch gegen die Baugenehmigung des Mieters nicht möglich, weil der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kein „außerhalb der Gemeinschaft stehender Dritter“ (BVerwG, 4 C 1.86, NVwZ 1989, 250).
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin