Eigentlich sollte die schicke neue Eigentumsanlage in Innstadtlage längst fertig sein. Dann aber verzögerte sich die Fertigstellung, erst um Wochen, dann um Monate und schließlich um zwei Jahre. Die Käufer waren sauer, war ihnen doch im notariellen Kaufvertrag ein fester Fertigstellungstermin versprochen worden. Sie verlangten Schadensersatz wegen erhöhter Finanzierungskosten; der Bauträger hingegen verwies auf eine andere Passage im Vertrag, wonach er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit hafte. Die Bauverzögerung sei ihm wegen der Insolvenz seines Generalunternehmers und der technisch komplexen Bauabläufe des Objektes nicht anlastbar.
Dies sah das mit der Angelegenheit befasste OLG München (13 U 15/11) ganz anders: Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses bzw. einer Wohnung gehöre zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers. Die Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit im Vertrag sei daher unwirksam. Die entsprechende Klausel im Vertrag half dem Bauträger also nicht. Auch im Übrigen schenkte das OLG dem Bauträger ein: Wer einen bestimmten Fertigstellungstermin zusage, habe Vorkehrungen zu treffen, dass der versprochene Termin auch eingehalten werden könne. Er müsse dann eben einen entsprechend großen Zeitpuffer einplanen. Die vom Bauträger angeführten „technisch-komplexen Bauabläufe“ seien bei Baubeginn im Übrigen vorhersehbar gewesen.
Das OLG gab deshalb der Schadensersatzklage wegen der erhöhten Finanzierungskosten statt. Die Klausel, mit der der Bauträger die Haftung ausschließen wollte, hatte keinen Bestand, sodass er sich nicht auf sie berufen konnte. Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass die Entscheidung unter dem Gesichtspunkt des AGB-Rechts erging. Das ist der Fall, wenn solche Klauseln mehrfach verwendet werden. Hätten Bauträger und Erwerber den Haftungsausschluss individuell ausgehandelt, so wäre dieser wohl zulässig gewesen.