In Feriengebieten oder touristisch gut frequentierten Großstädten kann es für Wohnungseigentümer ein einträgliches Nebengeschäft sein, ihre Wohnungen an Touristen zu vermieten. Dies geschieht jedoch nicht immer zur Freude der übrigen Miteigentümer, insbesondere wenn sich die Touristen auf einer Vergnügungsreise befinden und dementsprechend ausgelassen sind. Eigentümergemeinschaften und deren Verwalter stehen deshalb häufig vor der Frage, ob eine solche Nutzung untersagt werden kann.
Was sagen die Gerichte?
Grundsätzlich ist eine Vermietung einer Eigentumswohnung zu Wohnzwecken an „normale“ Mieter im Rahmen des WEG zulässig. Es handelt sich dann immer noch um Wohnnutzung. Im hier interessierenden Zusammenhang gehen aber einige Gerichte davon aus, dass es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt (KG, ZMR 2007, 803; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588). Es handele sich um eine hotel- oder pensionsartige Nutzung. Zudem nehme die Anonymität im Hause zu und das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich.
Nach Meinung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (MDR 1979, 232 und des OLG Celle, NZM 2005, 184) ist dagegen die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste ebenfalls als Wohnnutzung anzusehen.
Entschieden worden ist der Streit jetzt durch den BGH (15.01.2010 – V ZR 72/09). Danach haben einzelne Wohnungseigentümer das Recht, ihre Wohnung kurzzeitig an Touristen zu vermieten. Ausnahme: Die Teilungserklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. Ist dies nicht der Fall, so kann die entsprechende Nutzung auch nicht durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung untersagt werden. Der BGH leitet dies Ergebnis im Wesentlichen aus der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Artikel 14 GG) ab. Die steuerrechtliche Betrachtungsweise (Gewerbesteuer) ist für ihn nicht ausschlaggebend. Außerdem fehle jeder Anhaltspunkt, dass die kurzzeitigen Mieter einer Ferienwohnung weniger sorgsam damit umgingen als mit einer Dauerwohnung.
Praxishinweis:
Eine Grundsatzentscheidung, mit der Eigentümer und Verwalter jetzt leben müssen. Gleichwohl können sie gegen übermäßige Störungen durch feierlustige Touristen vorgehen. Gerichtlicher Rechtsschutz dürfte allerdings schwierig werden, da die Störung sich zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung bereits wieder (durch Abreise) erledigt haben dürfte.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin