Kann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Wartung von Rauchmeldern in den einzelnen Wohnungen auf Kosten der Gemeinschaft beschließen?
In einigen Bundesländern ist es seit einiger Pflicht, Gebäude und Wohnungen mit Rauchmeldern auszustatten bzw. nachzurüsten. Dazu zählen Rheinland-Pfalz, Saarland, Schleswig-Holstein, Hessen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen, Bremen und Sachsen-Anhalt. In Eigentümergemeinschaften stellt sich dann die Frage, ob der einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft insgesamt diese Pflicht zum Einbau in die Wohnungen erfüllen muss. Das gleiche gilt für die erforderliche Wartung der Melder, insbesondere bei Rauchwarnmeldern, die bereits selbständig von einigen Wohnungseigentümern in ihre Wohnung eingebaut wurden.
Was sagen die Gerichte?
Die Mehrheit der mit diesen Fällen befassten Gerichte sieht Rauchmelder als Gemeinschaftseigentum an (OLG Frankfurt, ZMR 2009 864, AG Ahrensburg, ZMR 2009 78). Das LG Hamburg (318 S 193/10 vom 10.03.2011) sieht es als Zubehör nach § 97 BGB an.
Alle Gerichte sind aber der Auffassung, dass der Einbau von Rauchmeldern, wenn er denn von der Bauordnung gefordert wird, von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden kann. Ein solcher Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das gilt auch wenn der Einbau der Rauchmelder schon individuell von den einzelnen Eigentümern vorgenommen wurde und nur noch über die Wartung zu entscheiden ist. Auch über die Frage der erforderlichen halbjährlichen oder jährlichen Wartung der Rauchmelder kann durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden (AG Kiel 118 C 175/10 vom 15.09.2010).
Praxishinweis:
Die Rechtsprechung dürfte damit als gefestigt anzusehen sein. Wie es sich in den Bundesländern verhält, in denen es eine Rauchwarnmelderpflicht in der Bauordnung noch nicht gibt, bleibt allerdings offen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin