Vorübergehende Überlassung nur für Ferienwohnungen?

Gerade in Berlin wird es den Kurzzeitvermietern schwer gemacht. Weiteres Ungemach könnte jetzt durch ein Urteil des LG Berlin drohen.

Der Fall: Ein Londoner mietete eine Ferienwohnung in Berlin für April bis Oktober, weil er in Ruhe seine Promotion schreiben wollte. Er zahlte die Miete im Voraus. Wegen des Lärms von einer Großbaustelle in unmittelbarer Nähe konnte er aber nicht arbeiten. Er kündigte im Mai fristlos und gab die Wohnung zurück. Er verlangt die Erstattung der bereits im Voraus gezahlten Mieten.
Die Entscheidung: Der Mieter konnte zwar im Mai nicht fristlos, aber fristgemäß zu Ende August kündigen. Er erhält also die Mieten für September und Oktober zurück.
Das Landgericht meint, eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden und beruft sich auf verschiedene Literaturquellen. Auch aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich, dass der Zweck der Befristung in der Erholung oder im Urlaub liege, wobei es langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen auf die Umstände des Einzelfalls ankäme. Als Ausnahmetatbestand sei § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB restriktiv anzuwenden (LG Berlin Urt. v. 18.12.2019 – 65 S 101/19).

Einschätzung: Ich halte die Entscheidung im Ergebnis und in der Begründung für falsch.

Entgegen den Ausführungen des Landgerichts ist der Verwendungszweck bei § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht auf die Erholungszweck beschränkt. Es kommt auf den zwischen den Parteien vereinbarten Verwendungszweck an. Die Nennung von Hotel- oder Ferienwohnungsnutzung als „typischer“ Nutzungszweck wird, soweit ersichtlich, nirgends im Sinne einer Einschränkung gesehen, dass diese „ausschließlich“ sei. Es geht vielmehr um die Kriterien „vorübergehend“ und „Nicht-Wohnen“ im Sinne eines sich-häuslich Einrichtens. Das ist aber auch bei anderen Zwecken der Fall.

Die Ansicht des Gerichts würde § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB weitestgehend leerlaufen lassen, und jegliche kurzzeitige Anmietung einer Wohnung – auch für Mieter – für andere Zwecke als Ferienwohnungen unmöglich machen. Denn die Befristung nach § 575 BGB setzt den Befristungswunsch des Vermieters voraus. Ein Mieter würde daher einen Mietvertrag von weniger als drei Monaten faktisch gar nicht schließen können. Er würde zwar immer einen unbefristeten Mietvertrag abschließen können, und könnte ihn auch wieder sofort kündigen – aber nur mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wenn er nur zwei Monate bleiben will, muss er drei zahlen. So gesehen, wäre das sogar gut für die Vermieter. Dem ist aber natürlich nicht so: Denn der Vermieter ist auf unbestimmte Zeit gebunden und kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.

Das zeigt, dass dann für § 549 BGB praktisch kein Anwendungsbereich mehr bliebe.

Auch die Fundstellen tragen die Ansicht des Gerichts nicht.

Entgegen den Ausführungen in der Entscheidung lag eine solche Einschränkung auch nicht in der Absicht des Gesetzgebers: Richtig ist, dass der § 549 BGB aus den Vorgängerregelungen unverändert übernommen wurde. Aber: Auch für den alten § 564b Abs. 7 Nr. 1 BGB und § 10 Abs. 3 MHG  galt eine solche Einschränkung nicht:

• „Ob Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch vermietet worden ist, ergibt sich … aus der Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß kurzfristigen, überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und so das Mietverhältnis in Übereinstimmung mit seiner kurzen Dauer nur als ein Durchgangsstadium erscheinen lässt (Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, Urteil vom 07.11.1980 –1 UH 1/80 (a))“.
• „Der Ausschluss des Schutzes des Mieters bei zu vorübergehendem Gebrauch vermieteten Wohnraum geht auf § 25 MSchG  zurück,  so dass die damals heraus gebildete Rechtsprechung anzuziehen ist. Der Verwendungszweck muss seiner Natur nach von nur kurzer Dauer sein. Es muss also ein nur momentanes zeitweiliges Wohnbedürfnis des Mieters, dessen baldiges Ende von vornherein ersichtlich ist, befriedigt werden. Beispielsweise ist ein vorübergehender Gebrauch zu bejahen für die Dauer
  • eines Geschäftsaufenthaltes
  • einer Ferienreise
  • bis zur Fertigstellung eines im Bau befindlichen Hauses
  • eines Examens
  • einer Messe/Ausstellung/einer Tagung
  • …  (Barthelmes WKSchg, MHG 5. Auflage 1995 § 564b Rz28ff, § 10 MHG Rz 90)
•  „Er muss von vorneherein bei Abschluss des Mietvertrages Für eine kürzere, absehbare Zeit vermietet sei, zum Beispiel während einer längeren Reise des Vermieters; bis zur Fertigstellung eines Neubaus. … Auch für Saisonarbeiter; nicht für Gastarbeiter, wenn sie für unbestimmte nicht von vornherein begrenzte kürzere Zeit ein Arbeitsverhältnis aufnehmen. Der Zeitraum ist auf den Einzelfall abzustellen und kann auch ein Jahr übersteigen (Palandt/Putzo § 564 b BGB 56. Auflage 1997)

Auch die jetzige Literatur  – auch die vom Gericht zitierte – gibt diese Einschränkung auf den „Ferien- oder Erholungszweck“ nicht her.

• „Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs“ (MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 549 Rn. 13).
• „Vorübergehender Gebrauch liegt nach allgM bei der Inanspruchnahme von Hotel- und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vor, ferner während zeitlich befristeter Berufstätigkeit (Montage, Messe, Ausstellung, Gastprofessur) oder bestimmter Veranstaltungen (Festspiele, Wettkämpfe)“ (MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 549 Rn. 14).
• „Gleiches gilt für die Mietverhältnisse von Monteuren am Ort der Montage, für Mietverhältnisse für die Dauer einer Messe, einer Kur, einer Sportveranstaltung, etc. Hier ergibt sich die vorübergehende Dauer aus dem vorübergehenden Aufenthalt des Mieters am Ort der Unterkunft. Den hier genannten Fällen ist ein fehlendes „Sich-Einrichten des Mieters‟ gemeinsam; deshalb handelt es sich hierbei um ein wichtiges Kriterium zur Bestimmung des vorübergehenden Gebrauchs (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 549 Rn. 5).
• „Der Vertragszweck ist nach objektiven Kriterien zu bestimmen und liegt nach allgM bei der Überlassung von Hotelzimmern, Pensionszimmern und Ferienwohnungen (vgl. OLG Hamburg MDR 1993, 43) (zB Montagearbeiten; Geschäftsaufenthalt; Überbrückung des Wohnbedarfs bis zur Fertigstellung des Hauses/der Wohnung; Vermietung von Privatunterkünften an Durchreisende, Feriengäste, Besucher)„.(BeckOK BGB/Wiederhold, 53. Ed. 1.2.2020, BGB § 549 Rn. 13)

Fazit: Es wird hoffentlich eine Einzelfallentscheidung bleiben.

von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte