Besteht ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkauft und der notarielle Kaufvertrag keine Belastungsvollmacht zur Bestellung einer Grundschuld enthält?
Wird ein Mietshaus im Wege der Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) umgewandelt, so steht den in den Eigentumswohnungen lebenden Mietern nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn „ihre“ Wohnung vom Vermieter/Eigentümer an einen Dritten verkauft wird. Der Verkäufer/Vermieter ist dann verpflichtet, den Mietern den Inhalt des notariellen Kaufvertrages mitzuteilen und die Mieter über ihr Vorkaufsrecht zu informieren. Diese haben zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Dabei kann über den Inhalt des Vertrages nicht noch einmal neu verhandelt werden. Grundsätzlich gilt, dass die im Kaufvertrag enthaltenen Regelungen dann auch für den „neuen“ Kaufvertrag zwischen Eigentümer/Vermieter und Mieter gelten.
Wie ist es aber, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag keine Belastungsvollmacht zur Bestellung einer Grundschuld für den Käufer enthält, der Mieter zur Finanzierung des Kaufvertrages aber auf die Bestellung einer Grundschuld angewiesen ist?
Muss der Verkäufer dann einer „nachträglichen“ Belastungsvollmacht zustimmen?
Was sagen die Gerichte:
Das LG Berlin (67 S 392/15) hat sich in einer Entscheidung vom Februar 2016 hierzu geäußert. Der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer/Vermieter und dem Käufer enthielt keine Belastungsvollmacht. Zwei Tage vor Ablauf der Zweimonatsfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechts wandte sich der Mieter per E-Mail an den Verkäufer/Vermieter und ersuchte darum, die Bestellung einer Grundschuld zuzulassen.
Eine Reaktion erhielt er innerhalb der zwei Tage bis zum Fristablauf nicht. Nach Ablauf der Frist teilte der Notar den Beteiligten mit, dass er keine Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts erhalten habe.
Der Mieter verlangte von dem Verkäufer/Vermieter Schadensersatz. Das LG Berlin wies seinen Anspruch mit der Begründung zurück, dass er sein Anliegen zur Genehmigung einer Belastungsvollmacht zu spät an den Verkäufer/Vermieter herangetragen habe. In der kurzen verbleibenden Zeit bis zum Ablauf der Frist (zwei Tage) sei es dem Verkäufer/Vermieter nicht möglich und zumutbar gewesen, das Anliegen des Mieters zu prüfen und zu entscheiden.
Praxishinweis:
Das LG Berlin lässt ausdrücklich offen, ob grundsätzlich eine Nebenpflicht des Verkäufers/Vermieters gegenüber dem Mieter besteht, auch abweichend vom Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht zu erteilen.
Richtigerweise wird man sagen müssen, dass es eine solche Nebenpflicht des Verkäufers/Vermieters nicht gibt. Eine Ausnahme könnte es allenfalls dann geben, wenn auf diese Art und Weise das Vorkaufsrecht des Mieters bewusst vereitelt werden soll.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin