Der Mieter vermietet unerlaubt an Feriengäste, aber so richtig nachweisen kann der Vermieter das nicht. Also beauftragt er eine Privatdetektivin, die eine Kamera anbringt. Die Kamera tut, was sie soll, und macht die Aufnahmen, die die unerlaubte Untervermietung „beweisen“. Der Vermieter kündigt wegen Pflichtverletzung und stützt sich in der Kündigung ausschließlich auf die Kameraaufnahmen.
Blöd nur: „Diese Erkenntnisse dürfen nach der – im Lichte der Verfassung auszulegenden – Bestimmung in § 286 Abs. 1 ZPO, die aufgrund der Öffnungsklausel in Art. 6 Abs. 3 Satz 1 Buchst. b DSGVO zur Anwendung berufen ist, und den Anforderungen des – im Lichte der Charta der Europäischen Union – auszulegenden Art. 6 Abs. 3 Satz 4 DSGVO entspricht, im Rechtsstreit nicht berücksichtigt werden“, so der BGH (Urteil vom 12.03.2024 – VI ZR 1370/20).
Auf Deutsch: Die Aufnahmen dürfen nicht verwertet werden. Ein Beweisverwertungsverbot gibt es tatsächlich auch im Zivilprozess, auch wenn man das landläufig eher mit dem Strafrecht in Verbindung bringt.
Hintergrund der Entscheidung ist: Die Datenerhebung und -verarbeitung ist nicht erforderlich. Deshalb liegt ein Verstoß gegen die DSGVO. Dem Vermieter „standen mildere Mittel zur Erreichung des angestrebten rechtlich zulässigen Zwecks zur Verfügung“. Der Vermieter durfte also Beweise suchen, die die Pflichtverletzung des Vermieters beweisen, hätte dies aber auch schonender tun können. Er hätte zum Beispiel einfach zum Schein die Wohnung anmieten können oder Nachbarn, Hausbedienstete und sonstige Dritten befragen können.
Damit nicht genug: Der Mieter empört sich über die „Stasi Methoden“ und verlangt Entschädigung vom Vermieter den Verletzung des Persönlichkeitsrechts. Der Stasi Vergleich reicht auch nicht für die fristlose Kündigung. Diese Äußerung war als Meinungsäußerung von dem Grundrecht der Meinungsfreiheit gedeckt, sie war insoweit nach § 193 StGB als Wahrnehmung rechtmäßiger Interessen rechtmäßig.
Einziges Trostpflaster für den Vermieter: Der Mieter enthält keine Geldentschädigung.
Fazit:
Von außen betrachtet ist nicht so recht nachvollziehbar, warum der Vermieter zu solchen Methoden gegriffen hat. Denn es sollte schon klar sein, dass Videoüberwachung immer problematisch ist. Wir hätten ihm jedenfalls abgeraten, falls er uns vorher gefragt hätte.
Dass ein klar rechtswidrig handelnder Mieter dann auch noch die moralische Keule über das Abwehrverhaltens des Vermieters schwingt, ist zwar im ersten Reflex auch schwer zu verdauen. Aber: Auch – beziehungsweise gerade – wenn der Mieter rechtswidrig handelt, muss der Vermieter sorgfältig darauf achten, seinerseits alles richtig zu machen. Daher ist auch das beliebte Schloss-Auswechseln, wenn der Mieter nicht zahlt, einfach kein gangbarer Weg.
Auch wenn das für Vermieter manchmal schwer zu ertragen ist: Das muss man im Rechtsstaat aushalten.
Und das ist auch gut so.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte