Wie muss die Vollmacht für den Vertreter beschaffen sein?
Verwalter kennen das: Eigentümerversammlungen werden sehr unterschiedlich frequentiert. Gerade wenn es in einer Eigentümergemeinschaft viele Kapitalanleger aus anderen Städten gibt, kann es vorkommen, dass der Verwalter mit einem oder zwei Eigentümern alleine in der Versammlung sitzt.
Die übrigen Eigentümer lassen sich dann gerne vertreten, entweder durch den Verwalter oder eine andere Person ihrer Wahl. Zu klären ist in diesem Fall, ob eine solche Vertretung zulässig ist. Häufig gibt es hier in der Teilungserklärung Einschränkungen, dass beispielsweise nur bestimmte Personen einen Eigentümer vertreten dürfen. Ist die Vertretung zulässig, so müssen sich die Vertreter natürlich auch ausweisen. Dies geschieht durch Vorlage einer Vollmacht. Theoretisch kann eine solche Vollmacht auch mündlich erklärt werden oder es wird eine Kopie vorgelegt. Das kann zu Problemen führen.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Landau (3 S 177/12) hatte sich mit einem solchen Fall zu beschäftigen. In einer Eigentümerversammlung hatte die Mehrheitseigentümerin dem Versammlungsleiter eine Vollmacht erteilt. Diese lag bei der Versammlung aber nicht im Original vor. Lediglich eine Kopie konnte den übrigen Eigentümern präsentiert werden. Diese wiesen daraufhin die Vollmacht zurück. Der Versammlungsleiter (der Verwalter) machte gleichwohl von der Vollmacht Gebrauch und zählte die Stimmen des Mehrheitseigentümers bei der Beschlussfassung mit. Es kam zur Anfechtung einzelner Beschlüsse, der das Amtsgericht stattgab. Die Berufung wurde vom Landgericht Landau zurückgewiesen und dem Verwalter die Kosten des Verfahrens auferlegt.
Nach § 174 S. 1 BGB kann die Erklärung eines Vertreters nämlich sofort zurückgewiesen werden, wenn dieser sich nicht durch eine Vollmacht ausweisen kann. Die Kopie einer Vollmacht ist in diesem Sinne keine gültige Vollmacht. Das Gleiche gilt für eine mündlich erteilte Vollmacht, da diese in der Versammlung nicht zu beweisen ist. Da der Verwalter somit die Stimmen des Mehrheitseigentümers nicht hätte mitzählen dürfen, waren die Beschlüsse aufzuheben.
Praxishinweis:
Es handelt sich nicht um ein reines WEG-Problem. Bei rechtsverbindlichen Erklärungen für einen Vertretenden muss die Vollmacht immer im Original beiliegen, also z.B. auch beim Ausspruch von Kündigungen. Wird eine ohne gültige Vollmacht ausgesprochene Erklärung von der Gegenseite sofort zurückgewiesen, so ist sie unwirksam.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin