Muss der Vermieter ein Guthaben aus einer verspätet erteilten Betriebskostenabrechnung verzinsen?
Im Gewerbemietrecht gilt die einjährige Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB nicht. Häufig lassen sich Vermieter und Verwalter deshalb mit den Abrechnungen etwas länger Zeit. Dann kann es passieren, dass beispielsweise eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 erst im Jahr 2011 erstellt wird. Weist diese eine Rückzahlung zu Gunsten des Mieters aus, stellt sich die Frage, ob dieser wegen der „verspäteten“ Abrechnung Zinsen auf den Guthabenbetrag verlangen kann.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Potsdam (GE 2010, 1345) und das AG Berlin-Mitte (GE 2005, 895) haben dem Mieter bei einer verspäteten Abrechnung Zinsen auf den Guthabenbetrag zugestanden. Der Mieter dürfe nicht schlechter stehen als wenn die Abrechnung rechtzeitig erfolgt wäre.
Dem hat der BGH (XII ZR 44/11 – vom 05.12.2012) jetzt widersprochen. In jenem Fall hatte sich der Vermieter im Vertrag verpflichtet, die Nebenkosten „in einem Zeitraum von 12 Monaten in tatsächlicher Höhe“ abzurechnen. Die tatsächlichen Abrechnungen erfolgten jedoch sehr viel später.
Der BGH führte aus, dass der Mieter einen Anspruch auf Abrechnung habe. Dies sei jedoch etwas anderes als eine Geldschuld (auf die Zinsen zu zahlen wären). Im Übrigen bestehe auch kein Bedürfnis, den Vermieter durch Verzugszinsen zur zügigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten. Der Mieter habe im laufenden Mietverhältnis nämlich ein Zurückbehaltungsrecht betreffend die laufenden Vorauszahlungen oder – bei beendeten Mietverhältnis – den Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen.
Praxishinweis:
Der BGH schafft Rechtsklarheit in dieser Frage. Mieter können also nicht nach dem Grundsatz „dulde und liquidiere“ eine verspätete Abrechnung zum Anlass für eine Nachberechnung von Verzugszinsen nehmen. Sie sind vielmehr gehalten, bereits im laufenden Mietverhältnis ihre Rechte geltend zu machen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin