Kann Sie auch per Fax ausgeübt werden?
Gewerbemietverträge enthalten oft eine sogenannte „Verlängerungsoption“. Diese berechtigt den Mieter, den Gewerbemietvertrag um einen bestimmten Zeitraum (meistens fünf Jahre) zu den Bedingungen des bereits geschlossenen Vertrages zu verlängern. Im Gewerberaummietrecht spielt die Schriftform gem. § 550 BGB eine große Rolle. Ist ein Vertrag ohne Beachtung der Schriftform geschlossen worden, kann er mit der gesetzlichen Kündigungsfrist vorzeitig gekündigt werden. Die vereinbarte Laufzeit gilt dann nicht. Warum diese Schriftformfalle so gefährlich ist, erläutern wir hier und hier.
Wenn also eine Verlängerungsoption nicht entsprechend den Regeln der Schriftform ausgeübt wird, so kann dies dazu führen, dass sie nicht wirksam ausgeübt wurde. Dieses Problem stellt sich u.a. bei einer Ausübung der Verlängerungsoption durch Fax.
Was sagen die Gerichte:
Das OLG Köln (NZM 2006, 464) und das OLG Frankfurt (NZM 1998, 1006) sind der Auffassung, dass eine durch Telefax ausgeübte Verlängerungsoption nicht der Schriftform entspricht.
Hingegen hat das Kammergericht in Berlin in mehreren Beschlüssen seit 2016 die Auffassung vertreten, dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht der Schriftform des § 550 BGB bedarf. Dies hat es in einem Beschluss vom 23.10.2017 (8 U 91/17) noch einmal wiederholt.
Das Kammergericht stützt sich hierzu auf die Rechtsprechung des BGH, wonach der Erwerber eines Grundstückes durch die aus dem Mietvertrag ersichtliche Möglichkeit der Verlängerungsoption ausreichend gewarnt wird. Es sei ihm deshalb zuzumuten, sich beim Verkäufer oder auch beim Mieter zu erkundigen (BGH XII ZR 65/13 – bei juris).
Daraus folge, dass die Verlängerungsoption auch per Fax ausgeübt werden könne.
Praxishinweis:
Eine weiterhin in der Instanzenrechtsprechung umstrittene Frage. Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte eine Verlängerungsoption also in jedem Fall per Brief ausüben. Wichtig ist, dass man auch den Zugang des Schreibens im Streitfall nachweisen kann.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin