Hat der Käufer gegen den Verkäufer Schadensersatzansprüche, wenn im Exposé falsche Angaben zum Zustand der Immobilie gemacht wurden?
Beim Verkauf einer Immobilie durch notariellen Kaufvertrag regeln sich die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien nach dem Inhalt des Vertrages. Treffen die Parteien dort keine Beschaffenheitsvereinbarungen über den Zustand der Immobilie, (z.B. das der Keller trocken ist) dann scheiden Schadenersatzansprüche des Käufers grundsätzlich aus (BGH NJW 2016, 1815). Allerdings enthalten die Kaufverträge nicht immer alles das, was zwischen den Parteien vorher besprochen oder von dem Verkäufer zugesagt wurde. Dann ist die Frage, ob auch solche Umstände zur rechtlichen Bewertung herangezogen werden können.
Was sagen die Gerichte?
Nach der Auffassung des BGH gehören zur Beschaffenheit auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen (Makler). Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé (BGH NJW 2017, 150). In einem in diesem Jahr entschiedenen Fall hieß es im Exposé des Maklers, dass „das Haus unterkellert (trocken)“ sei. Tatsächlich war der Keller jedoch feucht. Im Kaufvertrag fand der Zustand des Kellers keine Erwähnung.
Der BGH stand dem Käufer gleichwohl einen Anspruch auf Schadenersatz zu, da sich der Verkäufer die (falsche) Angabe im Exposé zurechnen lassen musste.
Praxishinweis:
Wie häufig im Leben gilt auch hier, dass man mit Transparenz und Offenheit am besten fährt. Vorsorglich sollten die notariellen Kaufverträge allerdings auch eine Klausel enthalten, wonach außerhalb der Urkunde gemachte Angaben und Aussagen des Verkäufers oder Dritter ausdrücklich nicht Vertragsinhalt werden sollen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin