Kann eine Eigentümergemeinschaft durch Beschluss Ansprüche gegen ihren Nachbarn wegen Bauschäden am eigenen Gebäude an sich ziehen?
Eine Situation die in Innenstadtlagen immer wieder vorkommt:
Auf dem Nachbargrundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft finden Bauarbeiten statt. Dabei wird das Gebäude der WEG beschädigt, und zwar sowohl das Gemeinschafts- als auch das Sondereigentum einzelner Miteigentümer.
Es stellt sich dann die Frage, wer gegen den Verursacher bzw. Schädiger auf dem Nachbargrundstück vorgehen kann und soll. Nicht sinnvoll ist es sicherlich, wenn mehrere Sondereigentümer und die Gemeinschaft parallel gegen den Nachbarn klagen. Deshalb stellt sich die Frage, ob die Eigentümergemeinschaft die Entschädigungs- und Ausgleichungsansprüche gegen den Nachbarn durch Beschluss „an sich ziehen“ kann, sodass nur noch sie für die Durchsetzung zuständig ist.
Was sagen die Gerichte:
Im Bereich der Mängelbeseitigungsansprüche gegen einen Bauträger bezüglich des Gemeinschaftseigentums hat der BGH bereits entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Vergemeinschaftungsbeschluss fassen kann.
Aufbauend auf dieser Rechtsprechung hat das Kammergericht im vergangenen Jahr entschieden, dass eine WEG auch Ansprüche gegen einen Nachbarn an sich ziehen kann (20 U 109/14 vom 21.11.2016). Das Kammergericht geht allerdings noch einen Schritt weiter und meint, dass nicht nur die Ansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums auf die WEG gezogen werden können, sondern auch die Individualansprüche der einzelnen Sondereigentümer. Dies ist bei den Mängelgewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger nicht möglich.
Das OLG München (32 Wx 26/10, ZWE 2011, 37) hatte im Jahre 2010 insoweit zunächst nur entschieden, dass die Vergemeinschaftung von Nachbaransprüchen bezüglich des Gemeinschaftseigentums zulässig ist.
Praxishinweis:
Gegen die Entscheidung des Kammergerichts wurde Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH eingelegt. Es ist zu hoffen, dass das höchste deutsche Gericht die Beschwerde zur Entscheidung annimmt und diese für Eigentümergemeinschaften und Verwalter wichtige Rechtsfrage klärt.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin