Auch nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR bleibt es dabei, dass diese nicht Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann
BGH, Urteil vom 26. Januar 2006 – V ZB 132/05
Sachverhalt:
Zwei Käufer kauften von einem Verkäufer eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des verkauften Sondereigentums war im Grundbuch eingetragen, dass für die Veräußerung die Zustimmung der Verwalterin erforderlich sei.
Die Käufer reichten eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung einer „W.-Vermietungen GbR“ ein, die nach einem früheren Protokoll zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt worden war. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, weil eine GbR nicht Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein könne. Das LG Frankfurt gab dem Grundbuchamt Recht. Das daraufhin angerufene OLG Frankfurt legte die Sache dem BGH vor, der ebenfalls im Sinne des Grundbuchamtes entschied.
Gründe des Gerichts:
Nachdem es in der Vergangenheit nahezu einhellige Meinung in Rechtsprechung und Kommentarliteratur war, dass eine GbR nicht Verwalterin nach dem WEG sein könne, erkennt der BGH zunächst an, dass sich hieran durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR etwas geändert haben könnte. Der insoweit von einigen Instanzgerichten bereits vertretenen Meinung schließt er sich aber nicht an. Entscheidend sei nicht allein die Rechtsfähigkeit. Ein Verwalter handele mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und gegenüber Dritten. Diese müssten die Möglichkeit haben zu prüfen, ob die Handlungen rechtswirksam seien, das heißt ob derjenige, der für den Verwalter handele, dies auch dürfe. Bei im Handels- oder Genossenschaftsregister eingetragenen Firmen sein dies unproblematisch. Die GbR sei aber nicht in einem Register eingetragen und die mögliche Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag biete mangels fehlendem öffentlichen Glauben nicht den gleichen Schutz.
Rechtliche Einordnung:
Die Entscheidung darf wohl als Grundsatzurteil bezeichnet werden, nachdem – wie erwähnt – die ersten Instanzgerichte die Bestellung einer GbR als Verwalter für zulässig erachtet hatten. Den der Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen ist zuzustimmen. Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft umfassend sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern. Dem Handwerker, Gärtner, Lieferanten etc. ist es aber nicht zuzumuten, sich bei jedem Vertragsabschluss die (hoffentlich) letzte Fassung des Gesellschaftsvertrages zu besorgen, um die Vertretungsverhältnisse zu klären.
Kommentar:
Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich eine GbR als Verwalter bestellt haben, müssen nun handeln und sich gegebenenfalls einen neuen Verwalter suchen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin