Über ihm bekannte gravierende finanzielle Schwierigkeiten des nachgewiesenen Grundstückskäufers hat der Verkäufermakler seinen Kunden vor Vertragsschluss ungefragt aufzuklären.
OLG Dresden, Beschluss vom 14.02.2007 – 8 U 1994/06
Sachverhalt:
Der vom Verkäufer beauftragte Makler weist seinem Auftraggeber eine Interessentin für den Abschluss eines Bauträgervertrages über ein zu sanierendes Mehrfamilienhaus nach. Der Kaufvertrag wird zwischen Verkäufer und Interessentin abgeschlossen. 8 Monate später stellt ein Gläubiger der Käuferin einen Insolvenzantrag wegen Zahlungsunfähigkeit, kurze Zeit später stellt die Käuferin ihre Geschäftstätigkeit endgültig ein. Der Kaufvertrag wird demgemäß nicht mehr durchgeführt.Der Makler, der bisher erst die erste Hälfte der versprochenen Maklerprovision erhalten hat, klagt auf die zweite Hälfte der Provision. Der beklagte Verkäufer verteidigt sich unter anderem mit dem Argument, der Makler habe um die schlechte finanzielle Situation der insolvent gegangenen Käuferin gewusst. Das OLG Dresden gibt dem beklagten Verkäufer Recht und weist die Klage ab.
Gründe des Gerichts:
Das Gericht beschäftigt sich sehr eingehend mit dem Sachverständigengutachten des vorläufigen Insolvenzverwalters der insolvent gegangenen Käuferin. Diesem Gutachten entnimmt es, dass die Käuferin schon in den Jahren vor Abschluss des Kaufvertrages erhebliche finanzielle Schwierigkeiten hatte. Die Gesellschafter der Käuferin sahen sich gezwungen, ihre Gehälter als Gesellschafterdarlehen zur Besserung der Liquiditätslage zur Verfügung zu stellen. Im weiteren Verlauf kündigte dann die finanzierende Bank einen Kontokorrentkredit über EUR 300.000,00. Nach Abschluss des Kaufvertrages war die Käuferin nicht einmal mehr in der Lage, die Notarkostenrechnung zu bezahlen. Zudem gab es in den Jahren vor Abschluss des Kaufvertrages schon eine Reihe von Vollstreckungsaufträgen an den zuständigen Obergerichtsvollzieher gegen die Käuferin. Das Gericht stellt fest, dass all diese Umstände dem klagenden Makler in allen Einzelheiten bekannt waren. Das Gericht führt dann aus, dass ein Makler, dem Umstände bekannt sind, die den Entschluss seines Auftraggebers, den Kaufvertrag abzuschließen, maßgeblich beeinflussen könnten, diese Umstände offenbaren muss. Dies gelte namentlich für die überlegene Kenntnis von einer schlechten Vermögenslage des Hauptvertragspartners. Die Verletzung einer solchen Aufklärungspflicht könne einen Anspruch auf Rückzahlung bereits geleisteter Provision oder einen Schadensersatzanspruch begründen.
Rechtliche Einordnung:
Der BGH hat wiederholt entschieden, dass der Makler seinem Auftraggeber gegenüber Aufklärungspflichten hat. Diese träfen ihn insbesondere dann, wenn ihm über den nachgewiesenen Interessenten Dinge bekannt sind, die seinen Auftraggeber vom Abschluss des Kaufvertrages abhalten könnten. Hierzu zählt nach der Rechtsprechung des BGH auch die Kenntnis von finanziellen Schwierigkeiten.
Kommentar:
Im vorliegenden Fall war die Pflichtverletzung des Maklers besonders gravierend und offensichtlich, da er zugleich Geschäftsführer der insolvent gegangenen Käuferin gewesen war. Insoweit gab es im Hinblick auf seinen Kenntnisstand von der schlechten Situation keine Beweisprobleme. Im Hinblick auf die BGH-Rechtsprechung, auf die sich das OLG Dresden stützt, gilt generell: Im Zweifel lieber mehr als weniger sagen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin