Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können sich untereinander darüber einigen, dass bisheriges Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum übergehen soll, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Da dadurch die Rechte am Gemeinschaftseigentum zu Gunsten des Sondereigentums verändert werden, stellt sich die Frage, ob Dritte – denen ein Recht am Grundstück zusteht (zum Beispiel Banken) – diesen Veränderungen zustimmen müssen.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Düsseldorf hatte sich mit einem solchen Fall auseinanderzusetzen (ZWE 2010, 93). Dort sollte bei einer aus vier Einheiten bestehenden WEG-Anlage die bisher gemeinschaftliche Heizungsanlage nun durch vier einzelne Heizungsanlagen ersetzt werden. Dazu sollte die Teilungserklärung geändert werden. Die jeweilige Heizungsanlage sollte Bestandteil der Wohnung (Sondereigentum) werden, die sie mit Heizwärme versorgen würde. Das Grundbuchamt wollte diese Änderung nicht ohne die Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen Banken vornehmen und das OLG Düsseldorf gab ihm Recht.
Nach § 877 Satz 1 BGB sei bei Rechtsänderungen grundsätzlich auch die Zustimmung des Dritten erforderlich, mit dessen Recht das Grundstück belastet sei. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Rechtsstellung der Banken durch die Umwandlung des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt würde. Dem stehe auch nicht § 5 Abs. 4 WEG entgegen. Diese Vorschrift, die unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers für nicht erforderlich erklärt, sei hier nicht anwendbar.
Praxishinweis:
Wird an den im Grundbuch eingetragenen Rechten Dritter etwas verändert, so ist also grundsätzlich Vorsicht geboten. Die Zustimmung der Betroffenen sollte vorher eingeholt werden. Ansonsten ist nach Ersatzlösungen zu suchen. Im vorliegenden Fall hätte man hier zum Beispiel an einen neuen Kostenverteilungsschlüssel denken können.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin