Führt die Erteilung eines Suchauftrages zu einer Provisionspflicht des Maklerkunden?
Gewöhnlich kommt der Kontakt zwischen Makler und Malerkunden aufgrund einer konkreten Verkaufsaufgabe des Maklers im Internet oder einer Zeitung zustande. Der Interessent meldet sich dann beim Makler, weil er genau an diesem angebotenen Objekt Interesse hat.
Es kann aber auch sein, dass ein Kaufinteressent auf der Suche nach einer passenden Immobilie einem Makler einen sogenannten „Suchauftrag“ erteilt. In diesem Fall beschreibt er dem Makler seine Vorstellungen bzw. die Anforderung, die er an eine geeignete Immobilie stellt (Lage, Objekttyp, Preis etc.). Dies in der Vorstellung, dass der Makler in seiner Datenbank über einen Bestand an Angeboten verfügt, bei dem ein passendes Objekt für den Interessenten dabei sein könnte. Benennt der Makler dann dem Interessenten aufgrund dieser Anfrage bestimmte Kaufgelegenheiten – ohne ausdrücklich auf die Provisionspflicht hinzuweisen – stellt sich die Frage, ob gleichwohl ein Maklervertrag zustande kommt. Immerhin kann man argumentieren, dass ein Interessent, der sich aus eigener Initiative an einen Makler wendet, nicht davon ausgehen kann, dass die Suchtätigkeit kostenlos erfolgt.
Was sagen die Gerichte:
Der BGH differenziert: Eine Provisionspflicht kann nur bei einem sogenannten echten Suchauftrag entstehen. Dies ist der Fall, wenn der Interessent den Makler auffordert, für ihn nach außen suchend tätig zu werden. Ein reiner Abgleich der Kundenvorstellungen mit der Maklerdatenbank reicht demnach nicht aus (BGH NJW 2005, 3779 und BGH NJW RR 2010, 257). Eine Provisionspflicht kann nur entstehen, wenn der Makler beauftragt wird, aktiv den Markt zu sondieren und Angebote zu finden, die nicht in seiner Datenbank sind.
Dies sieht in einer aktuellen Entscheidung auch das OLG München so (21 U 3086/15). Im entschiedenen Fall hatten sich Makler und Maklerkunde bei einer vom Makler organisierten Besichtigung eines Objektes getroffen. Das Objekt entsprach nicht den Vorstellungen des Interessenten; gleichwohl wurde vereinbart, dass der Interessent in die Kundenkartei des Maklers aufgenommen werden sollte. Kurze Zeit danach präzisierte der Interessent seine Suchkriterien.
Später übersandte der Makler dem Interessenten dann ein Exposé für ein weiteres Objekt, welches der Maklerkunde käuflich erwarb.
Das OLG München befand, dass hier kein Maklervertrag aufgrund des – spezifizierten – Suchauftrages zustande gekommen sei. Da es sich um ein Objekt aus der Datenbank des Maklers gehandelt habe, habe der Interessent davon ausgehen können, dass die Provision durch den Verkäufer getragen werden würde.
Praxishinweis:
- Glück für den Makler:
Das dem Kunden übermittelte Exposé für das „zweite Objekt“ enthielt einen eindeutigen Provisionshinweis. Jedenfalls dadurch – so das Gericht – sei ein Maklervertrag zustande gekommen.
- Pech für den Makler:
Das Exposé enthielt keine Widerrufsbelehrung. Der Maklerkunde konnte den Vertrag deshalb widerrufen und musste auch keinen Wertersatz zahlen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin