Kaum war der Referentenentwurf veröffentlicht, kam am 13. März 2024 ebenso prompt wie überraschend ein Regierungsentwurf. Hier ist wieder alles ganz anders:
Der Gesetzestext soll lauten:
| § 578 BGB | § 578 BGB-E |
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(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 554, 550 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.
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(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 554, 550 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. § 550 gilt mit der Maßgabe, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. |
Danach sollen sowohl der Abschluss als auch die Änderungen und Ergänzungen dieser Mietverträge in Zukunft in Textform möglich sein. Die Änderung betrifft Verträge über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind. Erfasst sind auch Verträge nach § 578 Absatz 3 BGB. Durch die Verweisung in § 581 Absatz 2 BGB gilt die Änderung auch für Pachtverträge. Auswirkungen auf Wohnraummietverträge entstehen nicht.
Interessant ist die geplante Übergangsregelung:
Für bestehende Mietverträge gilt eine 12-monatige Übergangsfrist. Bei der Landpacht gelten 18 Monate, weil gemäß § 594a Absatz 1 Satz 1 BGB nur einmal jährlich die Möglichkeit zum Ausspruch einer Kündigung besteht. Das alte Recht, also der Schriftformzwang des jetzigen § 550 BGB gilt während der Übergangsfrist weiter. Während der Übergangszeit sind also Kündigungen nach altem Recht möglich.
Die Gesetzesverfasser meinen, nach Ablauf der Übergangsfrist sei davon auszugehen, dass den beteiligten Parteien – insbesondere Erwerbern – die veränderten Rechtsfolgen eines nicht formgültig abgeschlossenen Mietverhältnisses bekannt sind und sie hinreichend Zeit eingeräumt bekommen haben, sich auf diese Änderungen einzustellen. Ein dauerhaftes Abstellen auf die bei Vertragsschluss geltenden Rechtsfolgen wäre bei typischerweise langfristig abgeschlossenen Gewerbemietverträgen nicht sachgerecht, da der zu behebende Zustand der Rechtsunsicherheit noch für einen Zeitraum von gegebenenfalls mehreren Jahrzehnten anhalten würde.
Mietverhältnisse, bei denen– egal ob bei Abschluss oder bei Nachträgen – zwar nicht die Schriftform, aber die Textform eingehalten ist, sind daher nach Ablauf der Übergangsfrist „geheilt“. Wurde auch die Textform nicht eingehalten, verbleibt es bei der bisherigen Rechtsfolge.
Anmerkung:
Die Begründung wurde wohl mit der heißen Nadel gestrickt: Die im Text der Übergangsregelung erwähnten § 580b BGB-E bzw. § 594g BGB-E für Landpachtverträge sind nirgends aufzufinden. Sie existieren nicht. In der Begründung heißt es auch, dass das Kündigungsrecht ab dem Ablauf der Übergangsfrist lediglich dem Erwerber zu stehe. Auch das ergibt sich nicht aus den vorgeschlagenen Texten. Bei beidem dürfte es sich um ein Redaktionsversehen handeln.
Fazit:
Aus meiner Sicht ist das richtig, weil es die Rechtswirklichkeit abbildet und die Zwecke des § 550 BGB wahrt.
Kommt die Norm wie vorgesehen, wird im Jahr nach ihrem Inkrafttreten wohl eine Welle an Verfahren ausgelöst, von all den Parteien, die sich rasch noch vom Vertrag lösen wollen.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte