Beim Verkauf neu errichteter Häuser oder Wohnungen beklagen sich die Käufer nach der Übergabe häufig über mangelnden Schallschutz. In den daraus resultierenden Prozessen wegen Minderung oder gar Rückabwicklung des Kaufvertrages möchten die Verkäufer dann häufig die DIN 4109 als Grundlage für die Beurteilung heranziehen.
Was sagen die Gerichte?
Im Jahre 2007 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) – BauR 2007, 1570 – über den Fall einer neu errichteten Doppelhaushälfte zu entscheiden. Im Kaufvertrag war zum Schallschutz nichts Näheres vereinbart. Der Bauträger (Verkäufer) behauptete, dass das Haus jedenfalls den Anforderungen der DIN 4109 genüge. Dies half ihm nicht. Der BGH stellte fest, dass die letztmalig 1989 überarbeitete DIN nicht mehr dem Stand der Technik entspreche und als Beurteilungsgrund deshalb ungeeignet sei. Der vereinbarte Qualitäts- und Komfortstandard – einschließlich Schallschutz – müsse deshalb durch Auslegung des Vertrages vermietet werden.
In einem neuen Urteil hat der BGH nun festgestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die Kaufvertragsparteien im Vertrag die DIN 4109 vereinbart haben (VII ZR 54/07 vom 04.06.2009). In diesem Fall hieß es in der Baubeschreibung:
„Trittschalldämmung gemäß DIN 4109“. Zugleich war an anderer Stelle von „gehobener Ausstattung“, „neuestem Stand“ oder „repräsentativer Konstruktion“ die Rede. Angesichts dieser Beschreibungen könne sich der Bauträger nicht einfach auf die DIN 4109 zurückziehen, bestand der BGH. Dies gelte vor allem auch, weil ein Erwerber in der Regel keine Vorstellungen davon habe, was sich hinter den Schalldämmmaßnahmen dieser DIN verberge. Auch in diesem Fall müsse das Gericht deshalb aus dem gesamten Vertrag ermitteln, welcher Qualitäts- und Komfortstandard einschließlich Schallschutz hier vom Verkäufer zu erbringen sei.
Praxishinweis:
Es bestätigt sich der alte Grundsatz dass „Lyrik in der Baubeschreibung“ für den Verkäufer gefährlich werden kann. Wenn allerdings der Käufer klar und deutlich darüber aufgeklärt wird, dass Schallschutz nur entsprechend der veralteten DIN 4109 geliefert wird, so soll dies nach Meinung des BGH aber zulässig sein.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin