Ein Provisionsanspruch kann grundsätzlich nur dann vorliegen, wenn der Auftraggeber des Maklers dieselbe Person ist, die später auch den Hauptvertrag (Kauf-/Mietvertrag) abschließt („persönliche Kongruenz“). Ein Provisionsanspruch kann u.U. aber auch dann entstehen, wenn ein Dritter den Hauptvertrag abschließt. Voraussetzung ist in diesem Fall, dass zwischen dem Dritten und dem Maklerkunden besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen.
LG Schwerin, Urteil vom 24.01.2008 – 3 O 412/07
Eine Maklerfirma bietet ihrem Kunden ein Renditeobjekt an. Vor der Besichtigung überreicht die Maklerfirma dem Kunden ein Exposé, das sich auf die Vermietung des Objektes bezieht. Nachdem der Kunde Interesse zeigt, wird ein Gespräch vereinbart. Vor dem Gespräch überreicht die Maklerfirma dem Kunden ein Exposé, in dem das Objekt zum Kaufpreis von EUR 320.000,00 angeboten wird. Das Exposé enthält einen ausdrücklichen Hinweis auf die Provisionspflicht für den Fall des Kaufes. Nach weiteren Gesprächen zwischen Maklerfirma und Kunde kommt aber weder ein Kauf- noch ein Mietvertrag zustande. Kurze Zeit später kaufen allerdings die Eltern des Maklerkunden das Objekt zu einem Kaufpreis von EUR 300.000,00. Die Maklerfirma fordert von ihrem Kunden die Zahlung der Provision und behauptet, dieser habe keine Finanzierung zustande bekommen und den Verkäufer dann an seine Eltern verwiesen. Der Maklerkunde behauptet, er habe das Objekt von Anfang an nur mieten und nicht kaufen wollen. Ein Exposé, in dem das Haus zum Verkauf angeboten werde habe er von der Maklerfirma nie erhalten.
Das Gericht vernimmt Zeugen und gibt der Maklerfirma Recht.
Rechtlicher Hintergrund:
Ein Provisionsanspruch könnte hier an zwei Dingen scheitern:
- Wenn der Maklerkunde von Anfang an immer nur mieten und nicht kaufen wollte, hätte der Makler weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungsleistung erbracht. In diesem Fall würde es nämlich an einer wirtschaftlichen Identität zwischen den vom Kunden gewollten Vertrag (Mietvertrag) und dem tatsächlich zustande gekommenen Vertrag (Kaufvertrag) fehlen.
- Außerdem hat hier nicht der Maklerkunde den Hauptvertrag abgeschlossen, sondern seine Eltern. Deshalb könnte es an der so genannten „persönlichen Kongruenz“ zwischen Makler, Auftraggeber und späterem Käufer fehlen.
Gründe des Gerichts:
Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass der beklagte Maklerkunde von Anfang an auch an einem Kauf des Objektes interessiert war und nicht nur an einer Vermietung. An der wirtschaftlichen Identität (s.o.) fehlt es deshalb nicht.
Auch die „persönliche Kongruenz“ sieht das nicht für gegeben an. Nach der Rechtsprechung des BGH sei maßgeblich, dass der Maklerkunde gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf berufe, dass der Vertrag mit einem Dritten abgeschlossen worden sei. Entscheidend sei hier, das besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Bindungen zwischen Maklerkunde und Dritten bestünden. Das würde vor allem dann angenommen, wenn der Maklerkunde an dem abgeschlossenen Geschäft selbst beteiligt sei. Davon sei hier auszugehen, weil die Eltern des Maklerkunden das Grundstück letztlich gekauft hätten und dann an ihn vermietet hätten.
Kommentar:
Dem Urteil ist in rechtlicher Hinsicht zuzustimmen. Es zeigt aber wieder einmal, wie schwierig es sein kann, einen Provisionsanspruch durchzusetzen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin