Eine sogenannte „echte“ Verflechtung zwischen Makler und Maklerkunde schließt den Provisionsanspruch des Maklers aus. Sie liegt z.B. vor, wenn der Makler an seinem Kunden gesellschaftsrechtlich beteiligt ist oder umgekehrt. Sie kann auch vorliegen, wenn eine dritte Person sowohl am Maklerunternehmen als auch an dessen Kunden gesellschaftsrechtlich beteiligt ist (vgl. auch AIZ 3/2009, S. 54). Wird die Verflechtung durch Veräußerung der Unternehmensanteile beendet, stellt sich die Frage, wann genau der Zeitpunkt der Beendigung eintritt.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH (III ZR 91/08, 19.02.2009) hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Eine Maklerfirma, die als Kommanditgesellschaft (KG) organisiert war, schloss im Februar 2006 mit einer Kaufinteressentin einen Maklervertrag ab. Die Kaufinteressentin – eine GmbH – gehörte einer Frau, die bis ca. 1 ½ Monate vor Abschluss des Maklervertrages auch Kommanditistin und Geschäftsführerin der Makler-KG gewesen war. Ihr Ausscheiden als Kommanditistin war allerdings noch nicht im Handelsregister eingetragen.
Im August 2006 kaufte die GmbH dann ein Grundstück. Im Kaufvertrag hieß es:
„Der Vertrag kam durch Nachweis und Vermittlung der Firma G.KG (Makler-KG) zustande.“
Auch zu diesem Zeitpunkt war das Handelsregister noch nicht berichtigt worden.
Das OLG Stuttgart als Vorinstanz war deshalb der Meinung, dass die gesellschaftsrechtliche Verflechtung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages noch bestand. Sein Argument: Nach § 15 HGB wirken Veränderungen im Gesellschafterbestand erst dann nach außen, wenn sie im Handelsregister eingetragen sind. Dieser formalen Sicht folgte der BGH nicht. Nach seiner Auffassung verfolgt die Verflechtungsrechtsprechung den Zweck, den Maklerkunden vor einer Gefährdung seiner Interessen wegen einer Interessenkollision auf Seiten des Maklers zu schützen. Deshalb muss in solchen Fällen geprüft werden, wann das Ausscheiden tatsächlich stattfand. Die Eintragung im Handelsregister ist dafür nicht von Relevanz.
Praxishinweis:
Dass es – aus Maklersicht erfreulich – in solchen Fällen nicht auf die formale Eintragung im Handelsregister ankommt, bedeutet für die Beteiligten zugleich, die vorgenommene Änderung der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse „beweissicher“ zu gestalten, um die entsprechenden Nachweise ggf. führen zu können.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin