Wie ist es, wenn der Makler dem Verkäufer einen Interessenten nachweist und der Kaufvertrag später mit einem Dritten zustande kommt, der mit dem nachgewiesenen Interessenten gesellschaftsrechtlich verbunden ist?
Weist ein Käufermakler seinem Kunden ein Objekt nach und erwirbt später ein Dritter, der mit dem Kunden besonders enge oder wirtschaftliche Beziehungen unterhält, kann der Makler trotzdem einen Provisionsanspruch gegen seinen Kunden haben. Die Gerichte sprechen in diesem Fall von der persönlichen Identität (Kongruenz). Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Makler den Nachweis gegenüber einer Firma erbringt, später aber ein Tochterunternehmen dieser Firma den Kaufvertrag abschließt. Ein solcher Fall kann weiter vorliegen, wenn statt des Maklerkunden dessen Schwester das Objekt kauft (OLG Schleswig vom 03.04.2017, 16 W 43/17). Nicht geklärt war bisher aber die Konstellation, dass der Verkäufermakler seinem Kunden einen Interessenten nachweist und später ein Dritter kauft, der in einer festen gesellschaftsrechtlichen Bindung zu dem Maklerkunden steht.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH hat diese Frage jetzt entschieden (I ZR 10/18 vom 21.11.2018). Der Eigentümer eines Betriebsgrundstücks hatte einen Makler mit der Suche von Kaufinteressenten beauftragt. Der Makler wies dem Eigentümer als Interessent eine GmbH nach. Es fand auch eine Besichtigung statt, an der auf Seiten der GmbH deren Geschäftsführer teilnahm. Später kaufte der Geschäftsführer dann das Grundstück selbst. Der BGH versagte dem Makler in diesem Fall einen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer. Die zum Käufermakler ergangene Rechtsprechung zur persönlichen Identität sei auf den vorliegenden Fall eines Verkäufermaklers nicht anwendbar. Hier habe nämlich kein vom Maklerkunden verschiedener Dritter das Geschäft abgeschlossen, sondern die Eigentümerin (Maklerkunde) selbst. Deshalb sei es unerheblich, dass zwischen der GmbH und ihrem Geschäftsführer eine enge wirtschaftliche Beziehung bestanden habe.
Praxishinweis:
Ein Fall für die Checkliste. Als Konsequenz sollten Verkäufermakler in derartigen Fallgestaltungen auch den potentiellen Dritterwerber als Kaufinteressenten benennen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin