1. Für den Provisionsanspruch des Maklers genügt grundsätzlich der Abschluss des schuldrechtlichen Hauptvertrages.
2. Anderes gilt, wenn der Maklervertrag einer Auslegung dahin zugänglich ist, dass der Provisionsanspruch entfällt, wenn der wirtschaftliche Zweck des Hauptvertrages wegfällt.
3. Der Erwerb eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung begründet keine Provisionspflicht für das vom Makler benannte Grundstück, es sei denn, der Erwerb in der Zwangsversteigerung wird durch Individualvereinbarung dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages gleich gestellt.
OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.08.2008 – 19 U 34/08
Ein Makler bietet einem Interessenten ein aus 11 Wohnungen bestehendes Wohn- und Geschäftshaus aus Insolvenz an. Im Exposé heißt es u.a.:
„Courtage: alle Preise zuzüglich 5,8 % inkl. MwSt. auf den protokollierten Kaufpreis“.
Der Interessent erklärt sich gegenüber dem Makler in einem Schreiben mit der Zahlung einer Courtage in 5 gleichen Raten einverstanden. Im Betreff des Schreibens heißt es u.a.: „X Insolvenz…Kauf der Wohnungen und Zahlung der Courtage“. Ein Kaufvertrag wird tatsächlich abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt ist bereits die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet. Der Kaufvertrag wird aber nicht umgesetzt, weil in Abteilung 3 des Grundbuchs nachrangig eingetragene Kreditinstitute keine Löschungsbewilligungen erteilen.
Es kommt zu einer Zwangsversteigerung des Objektes, in dessen Rahmen der Interessent 5 und seine Ehefrau 6 der Wohnungen ersteigern.
Der Makler sendet seine Courtagerechnung, die nicht bezahlt wird. Seine Klage wird sowohl vom Landgericht als auch vom OLG Frankfurt zurückgewiesen.
Rechtlicher Hintergrund:
Zwei Fragen sind zu klären:
1. Grundsätzlich erhält der Makler seine Provision, wenn der von ihm nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrag zustande gekommen ist. Wird dieser Hauptvertrag dann nicht durchgeführt, weil z.B. Käufer oder Verkäufer zurücktreten, so muss dies den Makler nicht interessieren. Insofern konnte sich in diesem Fall der Makler Hoffnung machen, denn der Kaufvertrag war ja unterzeichnet worden.
2. Selbst wenn die Gerichte hier zu einem anderen Ergebnis kämen, so konnte der Makler noch damit argumentieren, dass der Interessent die von ihm angebotenen Wohnungen ja letztlich in der Zwangsversteigerung erwerben konnte. Der gewünschte Erfolg war also zustande gekommen.
Beide Argumentationen verfingen beim OLG Frankfurt nicht.
Gründe des Gerichts:
Das Gericht schaut sich den Inhalt des zustande gekommenen Maklervertrages näher an. Makler und Interessent sei bewusst gewesen, dass es sich um einen Verkauf aus Insolvenz gehandelt habe. Der wirtschaftliche Zweck des Kaufvertrages habe deshalb nur erreicht werden können, wenn mit allen Grundbuchgläubigern eine Einigung betreffend der benötigten Löschungsbewilligungen erzielt werden könnte. Im Hinblick auf die näheren Umstände seien das Risiko eines wirtschaftlichen Fehlschlags des Hauptvertrages und damit die Gefahr einer nutzlos eingegangenen Provisionsverpflichtung für beide Parteien greifbar gewesen. Für diese so genannte ergänzende Vertragsauslegung beruft sich das OLG Frankfurt auf ein Urteil des BGH aus dem Jahr 1997 (III ZR 81/96, NJW 1997, 1583). Dort hatte der BGH entschieden, dass es eine solche „ergänzende Auslegung“ des Maklervertrages geben kann. Der Provisionsanspruch könne in einem solchen Fall wegfallen, obwohl die eigentlichen gesetzlichen Voraussetzungen für einen Wegfall gar nicht vorliegen. Ob dies so sei, müsse im Einzelfall sehr genau geprüft werden.
Auch dass der Interessent das nachgewiesene Objekt später im Rahmen einer Zwangsversteigerung doch erworben hat, hilft dem Makler nicht. Insofern bewegt sich das Gericht allerdings auf gesichertem Terrain. Es ist in der Rechtsprechung seit langem anerkannt, dass der Erwerb in der Zwangsversteigerung, der auf Grund eines staatlichen Hoheitsaktes erfolgt, etwas anderes ist als ein freiwillig abgeschlossener Kaufvertrag. Bei dieser rechtlichen Betrachtung bietet der Makler also ein anderes Geschäft an, als jenes welches der Interessent am Ende tatsächlich abschließt.
Praxishinweis:
Wie die Entscheidung des OLG Frankfurt war auch die Entscheidung des BGH zu einem „notleidenden Objekt“ ergangen. In solchen Fällen ist deshalb grundsätzlich Vorsicht geboten. Eine Möglichkeit sich abzusichern besteht aber darin, mit dem Interessenten einen Provisionsanspruch auch für den Fall zu vereinbaren, dass dieser das Objekt in der Zwangsversteigerung erwirbt. Die Rechtsprechung lässt das ausdrücklich zu. Voraussetzung ist allerdings, dass dies in einer Individualvereinbarung zwischen Makler und Interessent geschieht. Eine Vereinbarung in den AGB’s des Maklers ist nicht ausreichend.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin