Gemäß § 652 BGB steht dem Makler nur dann ein Provisionsanspruch zu, wenn der ursprünglich ins Auge gefasste Vertrag tatsächlich zustande kommt. Dies ist nicht der Fall, wenn der letztlich vereinbarte Kaufpreis 27 % oder 33 % von dem ursprünglichen Angebot abweicht.
OLG Celle, Beschluss vom 05.06.2007 – 11 U 76/07
Der klagende Makler bietet ein Objekt an, dessen Kaufpreis im Exposé mit EUR 415.000,00 angegeben wird. Es kommt zu Verhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem vom Makler vermittelten späteren Käufer (Beklagter). Käufer und Verkäufer können sich zunächst nicht einigen. Bei Abbruch der Vertragsverhandlungen steht das letzte Angebot der Verkäufer bei EUR 380.000,00.
Nach einiger Zeit werden die Verhandlungen wieder aufgenommen und Verkäufer und Käufer (Beklagter) einigen sich auf einen Kaufpreis von EUR 277.500,00.
Der Makler verklagt den Käufer auf Zahlung der Provision. Das Landgericht Bückeburg und OLG Celle weisen den Anspruch zurück.
Rechtlicher Hintergrund:
Eine der Voraussetzungen der Entstehung des Makleranspruchs ist die so genannte „wirtschaftliche Identität“ zwischen dem vom Makler angebotenen und dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft. Eine solche Abweichung kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Maklerkunde das angebotene Objekt nicht wie vorgesehen kauft, sondern mietet. Im vorliegenden Zusammenhang ist in der Rechtsprechung auch anerkannt, dass eine wesentliche Abweichung vom vorgestellten Kaufpreis zu einer Verneinung der wirtschaftlichen Identität führen kann.
Gründe des Gerichts:
Dass die Verkaufsverhandlungen bei einem Angebotsstand von EUR 380.000,00 abgebrochen und erst später wieder aufgenommen wurden, ist für das OLG Celle kein Problem. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es ohne Bedeutung, dass der Maklerkunde seine Verkaufsabsichten zunächst aufgibt, später seine Meinung aber ändert und das ihm ursprünglich nachgewiesene Objekt doch erwirbt.
Das Gericht stellt aber fest, dass gegenüber der Kaufpreisangabe im Exposé (EUR 415.000,00) eine Kaufpreisabweichung von 33 % vorliegt und gegenüber des letztmalig verhandelten Angebots (EUR 380.000,00) eine Differenz von 27 %. Das Gericht stellt in Rechnung, dass die Reduzierung des Kaufpreises zu den üblichen Folgen von Vertragsverhandlungen gehört und dass nur deshalb einen Courtageanspruch noch nicht enthält. Bei einer Differenz von 27 % – oder gar 33 % – sieht das Gericht aber eine derart erhebliche Abweichung, dass von einer wirtschaftlichen Identität des vermittelten mit dem abgeschlossenen Geschäft nicht mehr gesprochen werden kann.
Rechtliche Einordnung:
Da das Problem nicht neu ist, gibt es bereits eine umfangreiche Rechtsprechung. Das OLG Hamm (NJW-RR 1998, 1070) hält eine Kaufpreisabweichung von 10 % für unschädlich. Das OLG Karlsruhe zieht eine Grenze bei 20 % (RDM Slg. A 133 Wl.16). Das OLG Bamberg (NJW-RR 1998, 565) hat eine wirtschaftliche Identität bei 23 % Abweichung angenommen und das OLG Düsseldorf (NJW- RR 1993, 1272) bei 22 %.
Kommentar:
Zieht man die zitierten Entscheidungen der anderen Gerichte als Maßstab heran, so dürfte sich das Urteil des OLG Celle auf einer gesicherten Grundlage bewegen. Gleichwohl sollte immer im Einzelfall geguckt werden, welche Umstände zu einer Reduzierung des Kaufpreises geführt haben.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin