Gilt die Vorschrift auch für Objektverwalter?
Nach § 16a EnEV müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien bestimmte Angaben zu energetischen Eckwerten des Objektes enthalten. Die Vorschrift richtet sich ausdrücklich nur an Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber.
Seit längerem ist umstritten, ob die Vorschrift auch für Makler gilt. Hier gibt es diverse Landgerichtsentscheidungen in Deutschland, die dies zum Teil bejahen (z.B. LG Würzburg – 1 HKO 1046/15) und teilweise verneinen (LG Berlin – 52 O 204/15).
Ebenfalls nicht ausdrücklich erwähnt in § 16a EnEV sind die Verwalter. Auch für diese Berufsgruppe stellt sich also die Frage, ob sie bei Aufgabe von Immobilienanzeigen die nach § 16a EnEV erforderlichen Pflichtangaben zu machen haben.
Was sagen die Gerichte:
Das LG Berlin (101 O 13/16) hat – soweit ersichtlich – nunmehr die erste Entscheidung zu dieser Problematik in Deutschland abgesetzt. Eine Immobilienverwalterin hatte in einer Tageszeitung eine Vermietungsanzeige aufgegeben. Die Pflichtangaben nach § 16a EnEV waren nicht enthalten. Das LG Berlin sah hierin einen Wettbewerbsverstoß und verurteilte die Verwalterin antragsgemäß. Im Unterschied zu Maklern seien Verwalter stets Sachwalter und Vertreter des Eigentümers bzw. zugleich des Vermieters. Damit stünden die Verwalter dem Vermieter gleich und seien mit einem Makler, der sein eigenes Geschäft verfolge, nicht zu vergleichen. Wegen der Vertreterstellung des Verwalters sei es geboten, § 16a EnEV dahingehend auszulegen, dass diese Vorschrift sich auch an den Vertreter des Vermieters wende.
Praxishinweis:
Es ist nur eine Frage der Zeit, wann weitere Entscheidungen zu dieser Problematik vorliegen werden. Die Argumentation des LG Berlin, dass Verwalter – anders als Makler – „im Lager“ des Vermieters stehen, ist nachvollziehbar. Deshalb ist es nicht unwahrscheinlich, dass andere Gerichte in Deutschland sich dieser Rechtsprechung anschließen werden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin