Gibt ein Mieter die Mietsachen nach wirksamer Beendigung des Mietvertrages nicht an den Vermieter zurück, so kann dieser eine Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum der Vorenthaltung verlangen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung bemisst sich gemäß § 546a BGB entweder nach der zuletzt vereinbarten Miethöhe oder der Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Während die zuletzt vereinbarte Miete anhand des Mietvertrages etc. einfach zu bestimmen ist, gilt dies für die Miete für vergleichbare Sachen nicht ohne weiteres. Der Begriff könnte sich nämlich entweder auf die ortsübliche Miete gemäß Mietspiegel oder auf die am freien Markt bei einer Neuvermietung erzielbare Miete beziehen. Letztere ist in der Regel höher als die ortsübliche Miete.
Was sagen die Gerichte:
Bisher haben sich überwiegend Mietrechtskommentatoren zu dem Streit geäußert. Dabei wurde einerseits vertreten, dass die Nutzungsentschädigung als „vertraglicher Anspruch eigener Art“ sowie der Gesetzeszweck es nur rechtfertigten, dem Vermieter die ortsübliche Miete gemäß § 558 BGB zuzubilligen. Dies würde in der Regel bedeuten, dass die Nutzungsentschädigung aufgrund des Mietspiegels festzusetzen wäre.
Andere Kommentatoren gingen dagegen davon aus, dass die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich sei.
Entschieden hat den Streit jetzt der BGH. Im Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) folgt das oberste deutsche Zivilgericht der zweiten Auffassung. Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung sei es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstelle, dass die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei. Dieses Risiko liege vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibe.
Der Gedanke also: Wäre der Mieter fristgemäß ausgezogen, so hätte der Vermieter die Wohnung zu einem höheren Marktpreis vermieten können. Diese Überlegung gilt – so der BGH – auch, wenn die Kündigung nur auf Eigenbedarf gestützt ist, d.h. eine Anschlussvermietung gar nicht ansteht.
Praxishinweis:
Der BGH entscheidet eine wichtige Frage. Er sagt allerdings nichts zur Berechnung der Nutzungsentschädigung in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt. In diesen Gebieten muss man wohl davon ausgehen, dass die für eine Berechnung der Nutzungsentschädigung zugrunde liegende Marktmiete bei Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen kann. In diesen Fällen wird es deshalb häufig sinnvoller sein, die Nutzungsentschädigung nach der zuletzt vom Mieter gezahlten Miete zu berechnen
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin