Wer trägt die Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Übergabe?
Seit dem 18. März 2015 weiß die Immobilienwelt, dass es für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel nicht nur auf deren Text, sondern auch auf den Zustand der Wohnung bei Übergabe ankommen kann.
In 3 Entscheidungen (VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13) hatte der BGH entschieden, dass die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dann unwirksam sein kann, wenn diesem eine unrenovierte Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben wurde.
Wer aber ist für den Zustand der Wohnung bei Übergabe beweispflichtig – Mieter oder Vermieter?
Was sagen die Gerichte:
Auch hierzu hat sich das LG Berlin im vergangenen Jahr geäußert (63 S 114/14). In einem 58 Jahre alten Mietvertrag war als Schönheitsreparaturklausel vereinbart:
„Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“
Angesichts dieser – grundsätzlich zulässigen – Klausel argumentierten die Mieter damit, dass die Wohnung bei Übergabe unrenoviert gewesen sei und sie nach der neueren Rechtsprechung des BGH deshalb nicht zur Renovierung verpflichtet wären. Die Vermieterin bestritt hingegen, dass bei Übergabe der Wohnung die Vornahme von Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen sei.
Das LG Berlin gab der Vermieterin Recht und verurteilte die Mieter zur Zahlung der Schönheitsreparaturkosten.
Unter Berufung auf die Urteile des BGH vom 18. März 2015 führte das Gericht aus, dass es Sache des Mieters sei, darzulegen und zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen sei. Tatsächlich heißt es im Urteil des BGH vom 18. März 2015 zum Az.: VIII ZR 185/14:
„Die Darlegungs- und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB-Regelung ergibt, trägt im Individualprozess der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufende Vertragspartner des Verwenders.“
Praxishinweis:
Das Urteil des LG Berlin kommt also nicht völlig überraschend. Angesichts der nachvollziehbaren aufgeregten Diskussionen im Anschluss an die BGH-Urteile vom 18. März 2015 sollte die nochmalige Klarstellung der Beweislastverteilung aber zumindest für eine gewisse Beruhigung im Vermieter- und Verwalterlager sorgen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin