Kann von einem Nachweis bereits dann gesprochen werden, wenn der Makler dem Verkäufer, mit dem er eine Provisionsvereinbarung geschlossen hat, einen Interessenten vorstellt, der noch gar nicht fest zum Kauf entschlossen ist?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) erbringt der Makler eine Nachweisleistung, wenn er seinem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (BGH, NJW-RR 2007, 402). Die Frage ist aber, ob dazu auch gehört, dass der nachgewiesene Interessent bereits zum Abschluss eines Vertrages entschlossen ist. Wird der Makler für den Käufer tätig und weist ihm ein zum Verkauf stehendes Objekt nach, wird regelmäßig eine Abschlussbereitschaft des Verkäufers vorliegen. Im umgekehrten Fall, wenn der Makler für den Verkäufer Interessenten sucht und auch vom Verkäufer seine Provision haben will, ist regelmäßig nicht davon auszugehen, dass die nachgewiesenen Interessenten bereits zum Kauf der Immobilie entschlossen sind. Die Frage ist dann, ob trotzdem schon eine Nachweisleistung des Maklers vorliegt.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Köln (24 U 95/07 vom 19.02.2008) hat in einem solchen Fall dem Makler seinen Provisionsanspruch versagt. Dort hatte ein Makler einem Verkäufer, mit dem er eine Provisionsvereinbarung geschlossen hatte, einen Interessenten nachgewiesen. Dieser Interessent bat sich jedoch immer wieder Bedenkzeit aus und entschloss sich erst zum Kauf, nachdem die Aktivitäten des Maklers (Besichtigung etc.) beendet waren und er direkt mit dem Verkäufer verhandelt hatte.
In der Revisionsinstanz kam der BGH (III ZR 82/09 vom 04. Juni 2009) zu einem anderen Ergebnis:
Für einen Nachweis sei es nicht erforderlich, dass der Interessent bereits zum Kauf entschlossen sei. Dies hätte nämlich zur Folge, dass ein vom Verkäufer beauftragter Makler kaum in der Lage wäre, einen tauglichen Nachweis zu liefern. Der Fall müsse deshalb vergleichbar der umgekehrten Situation – Nachweis einer verkaufsbereiten Person gegenüber einem Kaufinteressenten – gelöst werden.
Es reiche deshalb aus, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb interessiert sei.
Praxishinweis:
Die aus Maklersicht erfreuliche Entscheidung ändert gleichwohl nichts daran, dass die Frage, ob der Makler einen Nachweis erbracht hat oder nicht, auch zukünftig ein Beweisproblem bleiben wird.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin