Muss auch ein Makler bei Schaltung von Immobilienanzeigen die Pflichtangaben zum energetischen Zustand des Gebäudes nach § 16a Abs. 1 EnEV machen?
Nach § 16a Abs. 1 EnEV hat der Verkäufer bei Schaltung einer Immobilienanzeige sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige die in § 16a Abs. 1 genannten Pflichtangaben enthält, nämlich
1. die Art des Energieausweises,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Dies gilt auch für Vermieter, Verpächter und Leasinggeber.
Der Makler wird in § 16a EnEV nicht ausdrücklich genannt. Es ist deshalb umstritten, ob diese Vorschrift auch dann gilt, wenn Makler eine entsprechende Immobilienanzeige schalten.
Was sagen die Gerichte:
Die gerichtlich sehr aktive Deutsche Umwelthilfe hat mehrere Verfahren gegen Makler wegen Verletzung des § 16a EnEV angestrengt. In einem Verfahren bei dem LG Gießen (8 O 7/15) unterlag sie. Auf der Grundlage des Wortlauts der Vorschrift kam das Gericht zu der Auffassung, dass Makler gerade nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift einzubeziehen seien. Sie seien weder Käufer noch Verkäufer, sondern vermittelten zwischen beiden. Dies sah das LG Bielefeld (12 O 60/15) im dort verhandelten Fall genauso.
Anders das LG Tübingen (20 O 16/15) in einem kurz danach veröffentlichten Urteil. Informationspflichtiger und Haftungsadressat im Sinne von § 16a EnEV sei der Auftraggeber der Immobilienanzeige; dabei sei es unerheblich, ob er selbst Verkäufer der Immobilie sei oder lediglich als Makler fungiere. Jede andere Auslegung würde dazu führen, durch die Intention der zugrunde liegenden EU-Richtlinie unterlaufen werde.
Praxishinweis:
Es sind weitere Entscheidungen dieser Art zu erwarten. Bis zu einer Grundsatzentscheidung des BGH, wird noch einige Zeit ins Land gehen. Betroffenen Maklern ist deshalb zu raten, sich an die Vorschriften des § 16a EnEV zu halten.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin