Besteht ein Minderungsrecht, wenn die Wohnfläche kleiner ist als im Exposé angegeben?
Im Rahmen von Verkaufsaufgaben in Exposés werden in der Regel auch die Quadratmetergrößen der zu verkaufenden Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit angegeben. Teilweise werden diese dann auch in den Kaufvertrag übernommen.
Die Größenangaben stammen zumeist von den Verkäufern, ohne dass diese in der Regel vorher ein entsprechendes Aufmaß haben anfertigen lassen.
Was also, wenn sich später herausstellt, dass die Wohnfläche tatsächlich erheblich kleiner ist als im Exposé oder im Kaufvertrag angegeben?
Was sagen die Gerichte:
Das OLG Celle (16 U 140/15) hatte sich in diesem Jahr mit einem solchen Fall zu beschäftigen. Im Exposé für ein Einfamilienhaus war eine Wohnfläche von 195 m² angegeben worden. Tatsächlich betrug die Wohnfläche – berechnet auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung – nur 149,56 m². Die Abweichung betrug also ca. 30%. Im Kaufvertrag war die Wohnfläche nicht erwähnt worden.
Das OLG Celle kommt hier zu der Auffassung, dass ein Mangel vorliege. Es überträgt die „10-Prozent-Rechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs aus dem Mietrecht auf das Kaufrecht. Für das Mietrecht hat der BGH entschieden, dass eine Abweichung von mehr als 10% bei der Wohnfläche einen Mangel darstellt.
Dem Verkäufer half im entschiedenen Fall auch nicht, dass die Wohnfläche nur im Exposé aufgeführt worden und damit nicht Teil des Kaufvertrages geworden war. Der Verkäufer hatte nämlich darauf gedrungen, die Wohnflächenangabe von 195 m² in das Exposé mit aufzunehmen – nach Meinung des OLG Celle wider besseren Wissens. Damit war für das Gericht der Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt.
Praxishinweis:
Das Urteil enthält eine Reihe von Einzelfallspezifika, die nicht zu verallgemeinern sind. Dies gilt nicht für die Übertragung der „10-Prozent-Rechtsprechung“ vom Miet- auf das Kaufrecht. Ob sich diese Meinung auch bei anderen Gerichten – insbesondere BGH – durchsetzen wird, bleibt abzuwarten.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin