Hat der Makler einen Provisionsanspruch gegen den Vorkaufsberechtigten, wenn die ursprünglich in dem Kaufvertrag mit dem Erstkäufer enthaltene Maklerklausel nicht in den Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten übernommen wird?
Übt ein Vorkaufsberechtigter – zum Beispiel ein Mieter – sein Vorkaufsrecht aus, so kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Vertrag mit dem Inhalt zustande, den auch der ursprüngliche Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer hatte. Gleichwohl muss der beurkundende Notar den Kaufvertrag mit dem Zweitkäufer neu aufsetzen. Der Vertragstext ist aber in der Regel der gleiche, wie er auch schon beim Erstkäufer vorlag. Demgemäß muss in der Regel auch eine Maklerklausel, die schon im Erstvertrag enthalten war, in den Vertrag mit dem Vorkaufsberechtigten aufgenommen werden. Was aber, wenn die Maklerklausel im „Zweitvertrag“ auf einmal nicht mehr auftaucht?
Was sagen die Gerichte?
Das LG Frankenthal hat sich im vergangenen Jahr hierzu erfreulich deutlich geäußert (8 O 158/17 vom 28.12.2017). Der Rechtsanwalt eines Vorkaufsberechtigten hatte es bei dem Notar erreicht, dass die Maklerklausel des Erstvertrages nicht mit in den Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten übernommen wurde. Der Makler klagte gleichwohl auf Zahlung seiner Courtage gegen den Vorkaufsberechtigten.
Das LG Frankenthal gab dem Makler Recht, auch wenn der Vorkaufsberechtigte gar keine Maklerdienste in Anspruch genommen und auch nicht das Maklerunternehmen beauftragt hatte. Entscheidend sei, dass nach § 464 Abs. 2 BGB zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer ein Kaufvertrag mit den Bestimmungen zustande komme, welchen der Verkäufer bereits mit dem Erstkäufer vereinbart hatte.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist richtig und dürfte auf derartige Fälle generell zu übertragen sein. Abgesehen von einigen Ausnahmen kann der Vorkaufsberechtigte nicht verlangen, dass der „Erstvertrag“ nach seinen Wünschen abgeändert wird.
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von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin