Jeder Makler freut sich, wenn es ihm gelingt die so genannte Maklerklausel in den abzuschließenden Kauf – oder Mietvertrag aufzunehmen. Entspricht die Formulierung den Anforderungen der Rechtsprechung, so steht ihm aus dem Vertrag ein direkter Zahlungsanspruch gegen denjenigen zu, der nach der Vereinbarung die Maklercourtage zahlen soll. Dies ist in der Regel der Käufer bzw. der Mieter. Juristisch spricht man in einem solchen Fall von einem Vertrag zu Gunsten Dritter. Im Streitfall muss der Makler hier nicht mehr die Tippel-Tappel Tour gehen und seinen Anspruch umständlich beweisen. Er bekommt die Provision, auch wenn er mit dem Käufer bzw. Mieter gar keinen Maklervertrag abgeschlossen hat. Besteht aber zwischen ihm und dem Käufer/Mieter gar kein Vertrag, so käme als Bonus ja noch hinzu, dass der Makler für Fehlverhalten nicht haftet. Oder?
Was sagen die Gerichte?
Bereits 2005 hat der BGH (WuM 2005,2244) entschieden, dass der Makler sich auch dann schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er zwar keinen Vertrag mit dem Käufer geschlossen hat, im Kaufvertrag aber eine Maklerklausel zu seinen Gunsten vereinbart ist. Den Makler sollen dann die „… jeden Gläubiger treffenden Sorgfaltspflichten…“ zur eventuell nötigen Aufklärung des Käufers/Mieters verpflichten. Verletzt er solche Aufklärungspflichten – weil er z.B. positive Kenntnis von Hausbockbefall hat – so wird er im Zweifel haften müssen. Dies hat das OLG Naumburg in diesem Jahr noch einmal bestätigt (10 U 8/10). Ein von den Verkäufern beauftragter Makler hatte in seinem Exposee – fahrlässig – falsche Angaben zum Baujahr des Hauses gemacht. Im anschließend abgeschlossenen Kaufvertrag hatten sich die Käufer aufgrund einer Maklerklausel zur Zahlung einer Provision an ihn verpflichtet. Unter Berufung auf das vorgenannte BGH-Urteil verurteilte das OLG Naumburg den Makler zu Schadensersatz in Höhe des übersetzten Kaufpreises.
Praxishinweis:
Hält man sich vor Augen, dass Sorgfaltspflichten in dem einen (Maklervertrag) wie dem anderen (Vertrag zu Gunsten Dritter) Fall bestehen, sollte diese Rechtsprechung den Makler nicht davon abhalten, die erstrebte Aufnahme einer Maklerklausel in den abzuschließenden Hauptvertrag zu erreichen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin