Erklärt ein Käufer die Anfechtung des Kaufvertrages, kann er die bereits an den Makler gezahlte Courtage nur dann zurückverlangen, wenn die Anfechtung wirksam ist.
Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.02.2008 – 302 O 141/06 (bestätigt durch Beschluss des OLG Hamburg vom 09.07.2008 – 9 U 63/08)
Ein Makler vermittelt den Kauf einer Eigentumswohnung mit Tiefgarage. Vor Abschluss des Kaufvertrages besichtigt der Käufer das Objekt und stellt in der Tiefgarage nach eigner Darstellung „vereinzelt Durchfeuchtungen“ fest. Tatsächlich weist das Kaufobjekt sowie auch die Tiefgarage dann zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses erhebliche Durchfeuchtungen auf.
Nach Abschluss des Kaufvertrages erklärt der Käufer die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Tatsächlich wird der Kaufvertrag nicht durchgeführt, weil die Verkäuferin den Rücktritt erklärt, nachdem der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt.
Der Käufer verlangt vom Makler die gezahlte Courtage zurück.
Rechtlicher Hintergrund:
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Courtageanspruch des Maklers entfällt, wenn der Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) angefochten wird. Die Anfechtung führt nämlich dazu, dass der Hauptvertrag dann von Anfang an nichtig war, also nie bestanden hat. Für einen nicht bestehenden Hauptvertrag kann man aber auch keine Courtage fordern. Anders ist dies, wenn der Hauptvertrag nicht durchgeführt wird, etwa weil eine Partei den Rücktritt erklärt oder beide Parteien den Vertrag aufheben. Dann ist der Vertrag wirksam zustande gekommen und der Makler erhält seine Courtage.
Gründe des Gerichts:
Das Landgericht hält die Anfechtungserklärung des Käufers für nicht wirksam, weil es keine Anfechtungsgründe gebe. Zwar habe der Verkäufer eines Grundstücks eine Aufklärungspflicht bei erheblichen Feuchtigkeitsschäden des Kaufobjekts; unter Hinweis auf einschlägige BGH-Rechtsprechung führt dann das Gericht aber weiter aus, dass eine solche Aufklärungspflicht nicht besteht, wenn der Käufer die Mängel bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Dann liege kein Verschweigen des Mangels durch den Verkäufer vor. In diesem Fall habe der Käufer bei der Besichtigung „vereinzelt Durchfeuchtungen“ gesehen und auch weitere Hinweise für die Feuchtigkeitsprobleme gehabt. Nach Meinung des Gerichts habe der Käufer deshalb weitere Erkundigungen einziehen müssen. Dieses Versagen könne nicht zu Lasten des Verkäufers gehen.
Kommentar:
Nach dem im Urteil geschilderten Geschehensablauf ist der Entscheidung zuzustimmen. Die offenbare Sorglosigkeit des Käufers kann weder dem Veräußerer noch dem Makler zum Nachteil gereichen. Umgekehrt ist das Urteil aber auch kein Freifahrtsschein für Verkäufer und Makler auf bestehende Mängel des Kaufobjektes nicht hinweisen zu müssen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin