Kann der Käufer Schadensersatz- oder Minderungsansprüche gegen den Verkäufer wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend machen?
Gebrauchte Immobilien werden gewöhnlich unter Ausschluss sämtlicher Gewährleistung – soweit gesetzlich zulässig – verkauft. Nicht ausschließen kann der Verkäufer aber die Haftung für Arglist. Handelt es sich allerdings um Mängel am Gemeinschaftseigentum, so stellt sich die Frage, ob der Käufer diese gegenüber dem Verkäufer überhaupt geltend machen kann. Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG werden die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer durch die Eigentümergemeinschaft wahrgenommen.
Was sagen die Gerichte?
Das Kammergericht (20 U 138/13) hatte sich im vergangenen Jahr hier mit zu befassen. Der Kläger hatte eine gebrauchte Eigentumswohnung mit Gewährleistungsausschluss erworben. Im Objekt gab es nach mangelhaften Sanierungsmaßnahmen Feuchtigkeitserscheinungen. Der Käufer legte dem Verkäufer Arglist zur Last.
Das Kammergericht meinte unter Hinweis auf die werkvertragliche Rechtsprechung zu solchen Fällen, dass auch kaufvertragliche Mängelansprüche nur dem Verband der Eigentümer zustehen können.
Dies sah der BGH (V ZR 167/14) anders. Bei der Definition, welche Rechte „gemeinschaftsbezogen“ seien, sei Zurückhaltung geboten. Nur wenn es schutzwürdige Belange der Eigentümergemeinschaft gäbe, könne Gemeinschaftsbezogenheit bejaht werden.
Dies sei bei Kaufverträgen dieser Art nicht der Fall.
Allerdings sei der Ersatzanspruch des Käufers wegen behebbarer Mängel am Gemeinschaftseigentum nur anteilig zu berechnen. Der Käufer hat also keinen Anspruch auf „vollen“ Schadensersatz.
Praxishinweis:
„Typisch Juristen“ könnte man denken. Warum soll der Käufer bei Arglist keinen Anspruch gegen seinen Verkäufer haben? Betrachtet man sich allerdings die vergleichbaren Konstellationen im Werk- bzw. Bauträgervertrag, wird deutlich, dass in dieser Frage tatsächlich einiger juristischer Sprengstoff liegt.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin