Kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Zeitpunkt der Überweisung oder auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters an?
Ein Mietverhältnis kann vom Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter sich mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug befindet. Nach der gesetzlichen Regelung – und nach den Regelungen in den meisten Mustermietverträgen – muss die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats gezahlt werden. Bringt der Mieter die Überweisung erst am 2. oder 3. Werktag auf den Weg, so kann es passieren, dass das Geld erst am 4. oder 5. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingeht. Die Frage ist dann, ob der Vermieter in der Zwischenzeit – in der er das Geld noch nicht hat – grundsätzlich berechtigt ist, den Mietvertrag zu kündigen.
Was sagen die Gerichte?
Nach früherem Verständnis reichte es für den Mieter, wenn er das Geld vor Fristablauf abgesandt, also die Überweisung ausgelöst hatte. Der Zeitpunkt des Eingangs des Geldes auf dem Vermieterkonto war dann nicht mehr relevant (BGH, NJW 1964, 499). Auf Grund einer EU-Richtlinie (Artikel 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7 EU und einer Entscheidung des EUGH (Urteil vom 03.04.2008, C-306/06) ist diese Auffassung aber im Wandel begriffen. Nach dem Wortlaut der Richtlinie soll eine Zahlung per Überweisung nunmehr nur dann rechtzeitig sein, wenn der Gläubiger (Vermieter) sie auch am fraglichen Tag gutgeschrieben bekommt. Dies gilt jedenfalls für den Verkehr zwischen Unternehmern. Insofern ist die Frage, ob die Richtlinie auf Verbraucher zu übertragen ist. Dies hat das LG Freiburg (9 F 109/14 vom 28.04.2015) in einer aktuellen Entscheidung jetzt bejaht. In Anknüpfung an ein Urteil vom OLG Karlsruhe (7 U 177/13) ist es zu der Auffassung gelangt, dass die Richtlinie auf Verbraucher übertragbar ist und dass es deshalb auf den Eingang des Geldes beim Vermieter ankommt.
Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter am 06.02.2014 eine Kündigung wegen Verzug mit der Mietzahlung erhalten. Die Mietzahlung ging – obwohl bereits vorher angewiesen – erst am 07.02.2014 bei dem Vermieter ein.
Das Amtsgericht hatte die Kündigung deshalb noch für unwirksam gehalten. Das Landgericht sah dies anders.
Praxishinweis:
Wie der Geschehensablauf im Fall des Landgerichts Freiburg deutlich macht, spielen sich derartige Fälle in einem engen Zeitrahmen ab. Sie werden deshalb nicht sehr häufig sein. Zudem dürfte die zeitliche Differenz zwischen Absendung des Geldes beim Mieter und Eingang des Geldes beim Vermieter im „online-Zeitalter“ ohnehin nicht mehr die ganz große Rolle spielen. Gerade bei Mietern, die ihre Miete unregelmäßig oder immer wieder zu spät zahlen, kann die Entscheidung des LG Freiburg den Vermieter aber von erheblichem Nutzen sein.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin