Ist das Kopfstimmprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG auch im Hinblick auf die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Beschluss (§ 16 Abs. 3 WEG) abdingbar?
Mit der Änderung des WEG im Jahre 2007 wurde ein neuer § 16 Abs. 3 WEG eingeführt. Damit sollte die Änderung eines einmal festgelegten Verteilungsschlüssels von Betriebskosten insoweit vereinfacht werden, als dieser nunmehr auch durch Beschluss geändert werden können soll.
Die Frage war aber, wie bei einer Abstimmung über einen solchen Änderungsbeschluss gezählt werden muss. Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt ja in Abstimmungen grundsätzlich das sogenannte „Kopfprinzip“. Dies besagt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Das „Kopfprinzip“ ist durch Teilungserklärung abdingbar und in vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass die Abstimmung zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen oder nach Wohneinheit erfolgt.
Der Streit ging darum, ob das „Kopfprinzip“ in diesen Fällen auch bei Abstimmungen nach § 16 Abs. 3 abbedungen ist.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH (V ZR 198/14 vom 10.07.2015) hat den Streit jetzt entschieden. In einer Eigentümergemeinschaft war in der Teilungserklärung geregelt, dass jede Wohnungseinheit eine Stimme gewähre. Die Betriebskosten sollten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.
Auf einer Eigentümerversammlung wurde eine Änderung des Kostenumlageschlüssels für bestimmte Betriebskostenarten geschlossen. Zur Feststellung des Beschlussergebnisses zählte der Verwalter, nicht die „Köpfe“ der abstimmenden Eigentümer, sondern die Wohnungseinheiten, wie es in der Teilungserklärung auch vereinbart war.
Diese „Zählweise“ wurde vom BGH gebilligt. Dem „Kopfprinzip“ könne gegenüber anderen Kriterien der Stimmkraft keineswegs ein überragender Gerechtigkeitsinhalt beigemessen werden. Es gäbe deshalb keinen Grund, dass das „Kopfprinzip“ nicht auch im Rahmen von § 16 Abs. 3 WEG (Änderung des Betriebskostenverteilungsschlüssels) abbedungen werden könnte.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist nicht völlig überraschend. Gut ist aber, dass bei dieser Frage nunmehr Rechtssicherheit besteht.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin