Der Verwalter führt für die WEG ein oder mehrere Konten. Da es sich bei dem auf dem Konto befindlichen Geld um Vermögen der Eigentümergemeinschaft und nicht des Verwalters handelt, muss dies nach außen deutlich werden. Dies kann dadurch geschehen, dass der Verwalter ein Konto auf den Namen der Eigentümergemeinschaft anlegt oder aber, dass er ein auf seinen Namen lautendes Konto als sogenanntes offenes Treuhandkonto führt. Nach der Entdeckung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft durch den BGH (V ZB 32/05) und der Änderung des WEG im Jahre 2007 stellte sich aber zunehmend die Frage, ob offene Treuhandkonten noch zulässig sind. Argumentiert wurde u.a. damit, dass das offene Treuhandkonto unsicherer sei, da die Wohnungseigentümer gegenüber dem Zugriff eines Gläubiger des Verwalters die sogenannte Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO erheben müssten und im Falle der Insolvenz des Verwalters ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO nur dann bestehe, wenn nachgewiesen werden könne, dass sämtliche Gelder auf dem Konto auch tatsächlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörten.
Argumentiert wird hier also mit der Insolvenzfestigkeit des Kontos.
Was sagen die Gerichte?
Im Jahre 2010 hat das AG Kassel (803 C 4530/10) noch entschieden, dass die Nachteile des Treuhandkontos nicht so gravierend seien, dass die Führung eines offenen Treuhandkontos gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen würde.
Hierzu hat sich das LG Frankfurt (Oder) (16 S 46/14) im vergangenen Jahr anders geäußert. Nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG sei die Einrichtung eines eigenen Kontos, das am wirksamsten gegen den Zugriff der Gläubiger des Verwalters geschützt ist, möglich. Nur die Wahl dieser am stärksten gesicherten Anlageform genüge deshalb den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn die Einrichtung eines eigenen Kontos der Gemeinschaft zu erheblichen Nachteilen führen würde. Dies könne beispielsweise dann der Fall sein, wenn die Umstellung auf ein Eigenkonto der Gemeinschaft zu erheblichen Zinsnachteilen führen würde.
Praxishinweis:
Die Tendenz in Literatur und Rechtsprechung geht eindeutig dahin, dass in der Regel offene Treuhandkonten nicht mehr zulässig sein sollen. Zumindest bei der Neueinrichtung von Konten ist Verwaltern deshalb dringend zu empfehlen, dies zu berücksichtigen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin