Vermieter und Mieter von Gewerbeflächen sollten sich beim Verhandeln der Mietvertragsinhalte Gedanken machen, ob der Mieter keinen beziehungsweise einen eingeschränkten Konkurrenzschutz wünscht. Unterlassen sie dies, sind Konflikte oft vorprogrammiert.
Denn der Mieter genießt dann einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Dies kann dazu führen, dass der Vermieter Flächen an einen Mieter nicht vermieten kann, der die gleiche Angebotspalette wie ein Bestandsmieter hat. Hintergrund ist, dass der Vermieter seine Mieter bei deren Umsatzerzielung nicht beeinträchtigen darf. Der Konkurrenzschutz bezieht sich auf das Kernsortiment des Mieters, das dem Geschäft sein Gepräge gibt. Ist in einem Ärztehaus bereits ein Orthopäde vertreten und will ein Sportmediziner Flächen anmieten, liegt darin beispielsweise eine Konkurrenzsituation. Anders kann der Fall bei Apotheken und Drogeriemärkten liegen, die beide Vitaminpräparate führen. Sind dies in beiden Läden Nebenprodukte, die nicht mehr als fünf Prozent des Umsatzes ausmachen, liegt keine Wettbewerbssituation vor.
Wieder anders ist die Situation bei einem Pizza- und einem Dönerimbiss. Sie bieten zwar beide unterschiedliche Speisen an, sprechen aber mit ihren Mitnahme-Gerichten die gleiche Zielgruppe an. Es kommt also oft auf den Einzelfall an. In Einkaufszentren wird vertragsimmanenter Konkurrenzschutz häufig ausgeschlossen, denn der Wettbewerb mit sich überschneidenden Sortimenten ist üblich und zumeist gewollt. Kunden sollen ein breites Sortiment an Textilgeschäften und Gastronomie vorfinden. Wollen Vermieter und Mieter Schutzklauseln vereinbaren, sollten sie den Mietzweck möglichst genau vereinbaren, da dieser einen ersten Ansatz für Konkurrenzschutz bildet. Ferner ist detailliert zu regeln, über welches Warensortiment, Branche oder nicht erlaubten Konkurrenzunternehmen er sich erstreckt. Wichtig ist zudem der Hinweis, dass über diese Vereinbarung hinaus ein Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist. Auch sollten Vereinbarungen für Fälle getroffen werden, in denen ein Ladenbesitzer sein Sortiment während der Mietzeit verändert und dabei eventuell einem Mitbewerber in die Quere kommt. Deshalb kann geregelt werden, dass der Vermieter jeder Angebotsmodifizierung zustimmen muss.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin