Es ist – vorläufig – geschafft. Wenn die Mitglieder der SPD zustimmen, wird Deutschland demnächst wieder eine arbeitsfähige Regierung haben. Eines der schwierigsten Verhandlungsthemen war das Mietrecht. Politisch gehört dieser Bereich in die Abteilung „Soziale Gerechtigkeit“. Klar, dass die SPD hier liefern wollte.
Also: Die Mietpreisbremse soll bis Ende 2018 evaluiert und das Rügerecht des Mieters vereinfacht werden. Der Vermieter wird verpflichtet, bei einer Neuvermietung ungefragt über die Höhe der vorherigen Miete zu informieren.
Die Mietspiegelerstellung soll reformiert werden. Die Koaltion will einen Standard festlegen, nach dem qualifizierte Mietspiegel zukünftig erstellt werden sollen. Insbesondere in Berlin tobt seit einiger Zeit ein vor den Gerichten ausgetragener Streit, ob der Berliner Mietspiegel als qualifiziert zu betrachten ist oder nicht. Ein vom AG Charlottenburg eingeholtes Gutachten eines Professors für Statistik hatte dem Mietspiegel 2015 erhebliche Mängel in der Erfassung und Auswerung der statistischen Daten bescheinigt.
Außerdem soll ein Mietspiegel künftig für 3 Jahre gelten. Die Koalitionäre meinen, damit den Mietpreisanstieg dämpfen zu können.
Nur geprüft werden soll einstweilen eine alte Forderung von SPD und Mieterverbänden, den Betrachtungszeitraum zu verlängern. Bisher fließen die Daten der vergangenen 4 Jahre in die Berechnung mit ein. Hier gab und gibt es Forderungen, den Zeitraum auf bis zu 10 Jahre zu verlängern, was nach Expertenmeinung einem Mietstopp gleichkommen würde.
Die Modernisierungsumlage wird von 11 auf 8 % gesenkt und für kleinere Modernisierungen (bis EUR 10.000,00) soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden. Zugleich soll „Das gezielte Herausmodernisieren…“ zukünftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen und den Mieter zu Schadensersatzforderungen berechtigen. Hier darf man auf die für einen solchen Tatbestand erforderlichen Formulierungskünste der Beamten im BMJV gespannt sein.
Wie diese Regelungen im Einzelnen ausgestaltet bzw. wie sie in einen Gesetzestext gegossen werden sollen bleibt also abzuwarten. Die entsprechende Textpassage aus dem Koaltionsvertrag haben wir nachstehend für Sie dokumentiert:
„Wir werden durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel sichern. Unser Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Wir wollen erreichen, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden.
Die Ausgestaltung der neuen Vorgaben für qualifizierte Mietspiegel erfolgt so, dass die für die Erstellung und Fortschreibung anfallenden Kosten für die Gemeinden möglichst gering bleiben.
Dazu werden wir den Bindungszeitraum für einen qualifizierten Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängern. Dadurch wird zugleich der Mietenanstieg gedämpft.
Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums wird geprüft.
Der einfache Mietspiegel soll insbesondere in kleineren Städten und Gemeinden als Instrument der Orientierung und des Rechtsfriedens stärker zu Anwendung kommen.
Wir wollen mit einer gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich der Vormiete – wenn sich der Vermieter bei der Begründung des Mietverhältnisses auf diese beruft – mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse erreichen.
Die Mietpreisbremse wird frühzeitig bis Ende 2018 auf Geeignetheit und Wirksamkeit bewertet. Dabei werden die praktische Bedeutung und die Erkenntnisse aus der Rechtsprechung berücksichtigt.
Wir werden die Anforderungen an eine qualifizierte Rüge des Mieters bezüglich der Miethöhe erleichtern. Künftig soll eine einfache Rüge der Miethöhe ausreichen.
Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.
In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt. Diese Regelung wird auf fünf Jahre befristet und zum Laufzeitende überprüft.
Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).
Für kleinere Modernisierungen werden wir ein optionales, vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren einführen, bei dem die formellen Anforderungen an die Ankündigung abgesenkt werden und ein maximaler Betrag von 10.000 Euro unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 Prozent umgelegt werden kann.
Wir werden die neuen mietrechtlichen Regelungen innerhalb des Gesetzespaketes zur Wohnraumoffensive auf den Weg bringen.“
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin