… hat der BGH im Juni 2023 entschieden.
Worum geht es?
Ein gar nicht so seltener Fall: Es gibt Feuchtigkeitsprobleme in der Wohnung des E. Der Verwalter beauftragt im Januar einen Gutachter. Der kommt zu dem Schluss, dass der E selbst daran schuld sei. In einer Versammlung am 1. März beschließen die Eigentümer, dass E die Kosten für das Gutachten zahlen soll und die Jahresabrechnung entsprechend erstellt werden soll.
E ficht den Beschluss, der ihn zur Kostentragung verpflichtet, rechtzeitig am 1. April an. Er ist der Ansicht, die Feuchtigkeit beruhe auf baubedingten Kältebrücken und habe ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum. Am 1. August, noch während des laufenden gerichtlichen Anfechtungsverfahrens beschließen die Eigentümer in einer weiteren Versammlung über die Jahresabrechnung. Darin wurden die Gutachterkosten wie vorgesehen dem E auferlegt.
E ficht die Jahresabrechnung nicht an. Am 1. Oktober, also nach Bestandskraft der Jahresabrechnung entscheidet das Gericht zu seinen Gunsten. Es erklärt den Beschluss, wonach E die Gutachterkosten alleine zu tragen hat, für ungültig.
Wo ist das Problem?
Kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Eigentümer die Nachzahlung aus der bestandskräftigen Jahresabrechnung verlangen oder hätte E auch die Jahresabrechnung anfechten müssen?
Nein, weder noch, sagt der BGH:
Die Nachforderung aus der bestandskräftigen Abrechnung ist nicht mehr durchsetzbar. E muss die Nachzahlung nicht leisten.
Warum ist das so?
Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt, muss eine hierauf beruhende Jahresabrechnung selbst bei Bestandskraft korrigiert werden (BGH, Urteil vom 16.6.2023 – V ZR 251/21, Download startet sofort ). Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Korrektur der bestandskräftigen Jahresabrechnung und erneute Beschlussfassung.
In der korrigierten Jahresabrechnung sind allein die Kosten der Position abweichend zu verteilen, die auf dem für unwirksam erklärten Umlageschlüssel beruhen.
E hat also einen Anspruch darauf, dass die WEG die „eigentlich bestandskräftige“ Jahresabrechnung korrigiert. Angenehmer Nebeneffekt: Er spart sich eine Klage dagegen.
von Rechtsanwältin Sandra Lang-Lajendäcker,
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte