Kann sie auch unter Vorbehalt beschlossen werden?
Eine Jahresabrechnung ist vom Verwalter innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Abrechnungszeitraums aufzustellen. In der Regel beträgt diese Frist 3 bis 6 Monate (OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 728). Maßgebend für die Dauer der Frist sind unter anderem der Umfang und der Schwierigkeitsgrad der jeweiligen Abrechnung. Ein zeitlicher Druck entsteht auch dadurch, dass vermietende Eigentümer die Jahresabrechnung als Vorlage für ihre Betriebskostenabrechnung benötigen.
In dieser Situation kann es passieren, dass bei der Aufstellung der Jahresabrechnung und der Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat oder einzelnen Eigentümern Diskussionsbedarf entsteht. Dies kann die Fertigung der Abrechnung in die Länge ziehen. Ein Ausweg könnte dann sein, dass man die Jahresabrechnung „unter Vorbehalt“ beschließt.
Was sagen die Gerichte:
Ein solcher Korrekturvorbehalt ist unzulässig. Dies gilt sowohl wenn er sich auf die gesamte Abrechnung als auch nur auf bestimmte Abrechnungspositionen bezieht (LG Nürnberg-Fürth – 14 S 3003/10 WEG; AG Tostedt – 5 C 204/08). Im vergangenen Jahr ist diese Rechtsprechung auch noch einmal von dem LG München I (36 S 22442/15 WEG) bestätigt worden. Eine WEG hatte die Jahresabrechnung 2012 und 2013 mit folgendem Korrekturvorbehalt beschlossen:
„Gegebenenfalls noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung 2014 vorzunehmen.“
Das LG München I erklärte die Beschlüsse nicht nur für unwirksam, sondern sogar für nichtig. Die Jahresabrechnung sei eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung und deshalb könnten Korrekturen in späteren Abrechnungen nicht vorgenommen werden. Die Nichtigkeit des Beschlusses folgert das Gericht aus dem Umstand, dass die Eigentümer die Abrechnungen tatsächlich gar nicht beschließen wollten. Das ergebe sich aus dem Korrekturvorbehalt.
Praxishinweis:
Die Rechtsprechung verfolgt bei dieser Frage also eine klare Linie. Verwalter sollten sich deshalb gegenüber ihren Eigentümern auf keinerlei Diskussion zur Aufnahme eines Korrekturvorbehalts einlassen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin