sind gerade in aller Munde bzw. Zeitungen, etwa hier, hier und hier. Mieter profitierten in den letzten zehn Jahren sehr davon, jetzt wendet sich das Blatt. Passend dazu – aber das ist Zufall, weil das regelmäßig passiert – hat das Statistische Bundesamt am 23. Februar 2023 den VPI auf das neue Basisjahr 2020 umgestellt.
Die Regelungen über die Berechnung der Indexänderung erscheinen reichlich kompliziert, sind sie aber eigentlich nicht. Vor allem das Statistische Bundesamt bietet hier recht gut verständliche Merkblätter und Berechnungshilfen. Aber dennoch ist hier einiges zu beachten:
Wichtig: Für Wohnraummietverhältnisse und Geschäftsraummietverhältnisse gelten völlig unterschiedliche Regeln!
Wohnraummietverhältnisse
§ 557b BGB regelt (zwingend), wie die Regelung auszugestalten ist:
- Als Index kann nur der VPI vereinbart werden.
- Die Miete muss ein Jahr unverändert bleiben.
- Eine weitere Mieterhöhung über Vergleichsmieten ist ausgeschlossen. Und auch eine Modernisierungsmieterhöhung kann der Vermieter nur durchführen, wenn er zu den Maßnahmen quasi gesetzlich verpflichtet war.
- Die Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.
- Darin muss neben der Indexänderung auch der konkrete Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden.
- Die geänderte Miete ist dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Änderungserklärung zu entrichten.
Es versteht sich von selbst, dass die Änderung in beide Richtungen gehen muss. Derzeit schwer vorstellbar, aber nicht ausgeschlossen ist, dass die Miete auch sinken kann.
Wichtig ist es, sogenannte Prozentregelungen zu verwenden statt Punkteregelungen, dann spielt nämlich das Basisjahr keine Rolle. Das hat der BGH erst kürzlich nochmals deutlich gemacht (BGH, Urteil vom 26.5.2021 – VIII ZR 42/20).
Geschäftsraummietrecht
§ 557b BGB gilt nicht. Vielmehr gilt das Preisklauselgesetz.
- Weil die Beschränkungen des § 557b BGB nicht gelten, kann z.B. theoretisch eine laufende Anpassung erfolgen, es muss nicht jeweils ein Jahr gewartet werden, auch müssen die Geldbeträge nicht angegeben werden.
- Aber: Im Geschäftsraummietrecht ist eine Indexmiete nur zulässig, wenn der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.
- Wichtig: Ist die Klausel nicht sauber formuliert, und erweist sie sich als unwirksam, hat der Vermieter keinerlei Mieterhöhungsmöglichkeit!
Fazit:
Im Wohnraummietrecht stehen dem Vermieter die gesetzlichen Möglichkeiten (Erhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete, Staffel- oder Indexmiete und als Sonderfall noch die Modernisierungsmieterhöhung) zur Verfügung. Der Geschäftsraumvermieter hat gar keine gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit, sondern muss diese vereinbaren. Er hat die Wahl zwischen Staffel- und Indexmiete – theoretisch kann man auch vereinbaren, dass der Mietpreis nach einem bestimmten Zeitraum jeweils neu ausgehandelt wird, was z.B. nach Ablauf einer Option Sinn machen kann. Baut der Geschäftsraumvermieter eine unwirksame Klausel in seinen Vertrag ein, hat er keine Mieterhöhungsmöglichkeit.
Wie ein Vermieter die Mietänderung gestaltet, ist seine Prognoseentscheidung, die er auf Basis seiner rein wirtschaftlichen Überlegungen treffen muss. Indexmieten sind durchaus üblich, deren Umsetzung im Vertrag ist aber durchaus knifflig. Bei Indexmieten muss immer daran gedacht werden, dass die Mieten auch nach unten gehen können. Einseitige „Nur-Erhöhungsklauseln“ sind auch im Geschäftsraummietrecht unwirksam.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte