Dieser Hilferuf von Eigentümern und Verwaltungsbeiräten erreicht uns in letzter Zeit immer öfter. Über Berlin ist offenbar eine Konzentrationswelle bei den Hausverwaltungen hinweggeschwappt, große Verwaltung schlucken die die kleineren – was aber offenbar dazu führt, dass die Verwaltungen mit sich selbst beschäftigt sind und in vielen Fällen die eigentliche Verwaltungstätigkeit zum Stillstand kommt. Dazu kommt, dass auch in den Hausverwaltungen ein riesiger Personalmangel herrscht.
Ganz praktisch äußert sich das so, dass die Verwaltung nicht zu erreichen ist. Sie reagiert auf Telefonanrufe und E-Mails nicht und wenn man hingeht, ist der zuständige Bearbeiter gerade krank oder im Home-Office. Inhaltlich ist das damit verbunden, dass die Jahresabrechnung nicht erstellt wird, oftmals wird dem Verwaltungsbeirat noch nicht einmal die Möglichkeit der Rechnungsprüfung eingeräumt.
Glück hat die Gemeinschaft, die einen bestellten und noch amtierenden Verwaltungsbeirat hat. Denn dieser kann § 24 Abs. 3 WEG eine Eigentümerversammlung einberufen:
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
Was aber, wenn es keinen Verwaltungsbeirat und auch keinen ermächtigten Eigentümer gibt (nur am Rande: der ist ohnehin sehr selten)?
Dann wird es in der Tat knifflig.
Bei kleineren Gemeinschaften, die nicht besonders streitanfällig sind, ist kann man es unter Umständen einfach dadurch versuchen, dass ein oder mehrere Eigentümer eine Versammlung einberufen. Dann liegt zwar ein Ladungsmangel vor. Die gefassten Beschlüsse sind in der Regel (nur) anfechtbar, sie sind aber nicht nichtig, jedenfalls wenn die Einberufung nicht von einem „völlig Fremden“ stammt. Ficht also kein Eigentümer innerhalb der Monatsfrist an, können die Beschluss bestandskräftig werden.
Je nach Situation könnte man also in der Versammlung z.B. einen Verwaltungsbeirat bestellen, der dann – nach Bestandskraft des Schlusses –„richtig“ einladen kann oder man beruft gleich den Verwalter ab und bestellt einen Neuen. Das konkrete Vorgehen hängt wie immer vom Einzelfall ab und sollte genau geplant werden.
Wenn das nicht geht, weil die Eigentümer z.B. sowieso heillos zerstritten sind, wird es schwierig: Es gibt zwar auch die Möglichkeit der gerichtlichen Bestellung eines Verwalters, das ist aber ein komplizierter, langer und steiniger Weg.
Und am Ende stellt sich für alle Gemeinschaften zur Zeit das Problem, eine neue Hausverwaltung zu finden, mit der sie nicht vom Regen in die Traufe kommen.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte