Welche Rechte hat der Käufer einer Immobilie gegen den Ausweisersteller, wenn die Angaben im Ausweis nicht zutreffen?
Nach § 16 Abs. 2 Energieeinsparverordnung (EnEV) muss der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer bei Verkauf einen Energieausweis des Gebäudes vorlegen. Dieser Energieausweis wird gewöhnlich nicht von dem Verkäufer selbst, sondern von einem Energieberater erstellt.
Stellt sich nach erfolgten Verkauf heraus, dass die Angaben im Energieausweis unzutreffend sind, so stellt sich die Frage, ob der Käufer dann Schadensersatzansprüche gegen den Energieberater haben kann.
Was sagen die Gerichte:
Grundsätzlich nein, so das OLG Koblenz in einer Entscheidung vom 04.08.2016 (1 U 136/16). Im dort entschiedenen Fall hatte der Verkäufer im Zusammenhang mit seinen Verkaufsbemühungen einen Energieausweis erstellen lassen. Der Käufer war der Meinung, dass die dort enthaltenen Angaben falsch seien und verlangte Schadenersatz vom Energieberater. Dies wäre rechtliche dann möglich gewesen, wenn der Vertrag über die Erstellung des Energieausweises zwischen Verkäufer und Energieberater auch eine Schutzwirkung für den (potentiellen) Käufer haben sollte.
Das OLG Koblenz konnte eine solche Schutzwirkung nicht erkennen. § 16 EnEV begründe keinen Beweis des ersten Anscheins dafür, dass bei einem bestehenden, privat genutzten Gebäude, die Ausstellung des Energieausweises zu Zwecken des Verkaufs erfolge.
Der Einholung eines Energieausweises käme deshalb auch kein eigenständiger Erklärungswert zu.
Unabhängig davon konnte der Käufer (Kläger) das Gericht auch nicht davon überzeugen, dass der Energieberater bei der Beauftragung zur Erstellung des Ausweises gewusst habe, dass der Verkäufer einen Verkauf des Hauses anstrebe.
Praxishinweis:
Das OLG Koblenz bestätigt mit seinem Urteil die Entscheidung der Vorinstanz (LG Koblenz). Für Energieberater sicher beruhigend ist die Feststellung des Gerichts, dass alleine aus der Vorschrift des § 16 EnEV noch keine Haftung ihrer Arbeit konstruiert werden kann. Hier müssten dann schon weitere Umstände hinzutreten, wie die, die von dem Käufer im Verfahren behauptet aber nicht bewiesen werden konnten.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin