Welche Rechte hat der Käufer bei einer Falschangabe?
In Kaufverträgen über eine Immobilie wird häufig auch das Baujahr der Immobilie angegeben. Die Jahreszahl kann aber falsch sein, entweder weil der Verkäufer sie bewusst unzutreffend angibt oder weil er es nicht besser weiß.
Das Baujahr ist jedoch als wertbildender Faktor für die Kaufentscheidung des Erwerbers von nicht geringer Bedeutung.
Was sagen die Gerichte:
Eine interessante und wichtige Entscheidung gibt es jetzt vom OLG Hamm (I-22 U 82/16). Im dort entschiedenen Fall hieß es im Kaufvertrag über ein Wohnhaus unter anderem:
„Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahre 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist.“
Tatsächlich war das Gebäude aber bereits 1995 errichtet worden. Die Käufer klagten auf Rückabwicklung des Vertrages. Das OLG Hamm gab ihrer Klage statt. Die Baujahrsangabe stelle eine Beschaffenheitsangabe dar und der Verkäufer habe die Käufer über das Baujahr arglistig getäuscht. Vor allem aber handele es sich bei der Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre um keine unerhebliche Beeinträchtigung. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes sei für die Ermittlung des Verkehrswertes ein wesentlicher Bewertungsfaktor, unabhängig davon, ob man die Sachwert- oder die Ertragswertmethode zugrunde lege. Bei einer Abweichung der Restnutzungsdauer von zwei Jahren liege eine die Bagatellgrenze erheblich überschreitende Abweichung vor.
Praxishinweis:
Ob bei einer Differenz von zwei Jahren bezüglich des tatsächlichen und des angegebenen Baujahres eine Bagatellgrenze überschritten wird, sei einmal dahingestellt. In jedem Fall zeigt die Entscheidung, dass Verkäufer bei der Aufnahme von solchen Beschaffenheitsangaben in den Kaufvertrag vorsichtig sein sollten.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin