Welche Aufklärungspflicht hat der Verkäufer, wenn die umzäunte Fläche größer ist als das tatsächlich verkaufte Grundstück?
Gebrauchtimmobilien werden gewöhnlich unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft „wie sie stehen und liegen“. Dieser Gewährleistungsausschluss betrifft auch die Angabe zur Grundstücksgröße.
Allerdings verlangt die BGH-Rechtsprechung, dass der Verkäufer ungefragt über solche Umstände aufzuklären ist, die für den Käufer erkennbar von Bedeutung sind. Dies jedenfalls dann, wenn eine solche Aufklärung erwartet werden darf. Die Frage ist, ob und wann ein solcher Fall bei Flächenabweichung der Grundstücksgröße gegeben ist.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen (V ZR 245/10 vom 11.11.2011). Dort war ein Grundstück verkauft worden, dessen Umzäunung auch einen ca. 185 m² großen Vorgarten umfasste. Dieser Vorgarten gehört allerdings zum Nachbargrundstück. Der Verkäufer klärte den Käufer hierüber aber nicht auf, sondern übergab ihm lediglich einen Ordner mit Grundstücksunterlagen, in denen u.a. auch ein Lageplan mit dem tatsächlichen Grundstücksverlauf enthalten war.
Der BGH billigte dem Käufer hier einen Schadensersatzanspruch zu. Die Einfriedung eines Hausgrundstücks vermittle regelmäßig den Eindruck, es handele sich um ein einheitliches abgeschlossenes Grundstück. Die Übergabe der Unterlagen habe deshalb nicht ausgereicht, den Käufer ausreichend aufzuklären.
Praxishinweis:
Sicherlich ein Einzelfall, aus dem es schwer ist, allgemeine Schlüsse zu ziehen. Als Merksatz kann vielleicht gelten:
Weicht das äußere Erscheinungsbild (hier die Größe) von der Papierlage (hier die im Grundbuch verzeichnete Größe) ab, so besteht im Zweifel eine Aufklärungspflicht.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin