Wie ist das eigentlich mit der Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums als Ferienwohnung? Die Antwort lautet hier zwar nicht 42, aber es gilt das juristische Äquivalent: Es kommt darauf an.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der WEG sind die Bereiche Wohnungseigentumsrecht, Baurecht bzw. öffentliches Recht und Zweckentfremdungsrecht angesprochen (das Steuerrecht und das Mietrecht im Hinblick auf die Ferienwohnungsmieter lasse ich hier mal außen vor).
1. Teilungserklärung und Zweckbestimmung
So eine Teilungserklärung sieht zum Beispiel so aus
In der Spalte „Bezeichnung“ wird der Nutzungszweck festgelegt. Durch das Wohnungseigentumsgesetz ist der Nutzungszweck durch die Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum festgelegt (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG):
Ein Wohnungseigentum dient zum „Wohnen“. Das Gesetz definiert aber nicht, was Wohnen ist. „Alles andere außer Wohnen“ ist dann Teileigentum. Und was dann im Teileigentum erlaubt ist, hängt im Einzelnen davon ab, was in der Spalte „Bezeichnung“ steht. Im Beispiel steht bei den Einheiten 01 und 02 „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ – damit ist alles erlaubt, was nicht Wohnen ist. Wohnungseigentumsrechtlich zulässig wäre also auch ein Bordell oder ein Atomkraftwerk (eine andere Frage ist, ob das dann öffentlich-rechtlichen zulässig ist).Wenn und soweit sich nicht aus weiteren Regelungen der Teilungserklärung Einschränkungen ergeben, ist hier eine sehr weite Zweckbestimmung festgelegt. Das muss man als Eigentümergemeinschaft wollen und als ErwerberIn einer Einheit auch wissen bzw. erkennen.
In anderen Teilungserklärungen finden sich oftmals konkretere Bezeichnungen, etwa „Laden“ oder „Restaurant“.
2. Ferienwohnung im Wohnungseigentum
Wohnungseigentumsrechtlich ist anerkannt, dass eine Ferienwohnung in einem Wohnungseigentum zulässig ist, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht bzw. keine anderen Vereinbarungen oder Beschlüsse gefasst wurden. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht nämlich auch die Nutzung als Ferienwohnung als „Wohnen“ im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne an (Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09).
Daher wäre in einem Wohnungseigentum eine Ferienwohnungsnutzung wohnungseigentumsrechtlich zulässig – das nutzt aber EigentümerInnen in Berlin nichts, weil das Zweckentfremdungsverbot gilt.
3. Ferienwohnung im Teileigentum
Daher kommen manche auf die Idee, ein Teileigentum als Ferienwohnung zu nutzen – hier gibt es keine Probleme mit der Zweckentfremdung.
Aber jetzt wird es erst recht kompliziert:
Wie oben gezeigt, legt die die Teilungserklärung die Zweckbestimmung fest. Während Wohnungseigentum nur zum „Wohnen“ genutzt werden darf, ist im Teileigentum jede andere Form der Nutzung möglich – aber halt gerade nicht „Wohnen“. Wenn man der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt, wäre die Nutzung als Ferienwohnung eine Nutzung zum „Wohnen“ und daher im Teileigentum nicht zulässig.
Würde also eine Eigentümerin ein Teileigentum als Ferienwohnung vermieten, könnte die Eigentümergemeinschaft diese Nutzung grundsätzlich durch einen Beschluss untersagen.
Aber: Dieser Anspruch der Gemeinschaft auf Untersagung der abweichenden Nutzung ist nur dann begründet, wenn die von der Teilungserklärung abweichende Nutzung „bei objektiver typisierender Betrachtungsweise störender“ ist als die nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung (BGH, Urt. v. 27. 10. 2017 – V ZR 193/16). Daraus kann man ableiten, dass ein abweichender Gebrauch zulässig ist, wenn er nicht zu größeren Störungen und Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer führt als der von der Zweckbestimmung festgelegte.
4. Regelungen in der Teilungserklärung
Es kommt, wie eingangs gesagt, „darauf an“.
In manchen Teilungserklärungen finden sich Regelungen zur Zweckbestimmung, z.B.
§ 2 Zweckbestimmung und Nutzungsrechte
1. Die Zweckbestimmung des Wohnungs- und Teileigentums ergibt sich aus der Aufteilungserklärung. In den Aufteilungsplänen angegebene Nutzungen sind nicht verbindlich, sondern dienen lediglich der Illustration.
2. Eine andere als die dort genannte Nutzung ist zulässig, wenn und soweit hierdurch andere Wohnungseigentümer nicht erheblich mehr beeinträchtigt werden. …
In diesem Beispiel ist in Abs. 2 der Satz enthalten, dass eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung zulässig ist, wenn sie die anderen Eigentümer nicht erheblich mehr beeinträchtigt.
Aber damit ist immer noch nicht geklärt, was nun Einzelfall zulässig ist:
Die Frage, was „störender“ ist, wird durch eine sogenannte „objektive und typisierende“ Betrachtung beantwortet. Es geht nicht darum, ob die konkrete Nutzung weniger oder mehr störend ist. Es geht vielmehr um die Frage, ob die generelle Nutzungsart als störender angesehen werden kann.
Die Wohnnutzung im Teileigentum ist unzulässig, wenn es sich um ein rein gewerblich genutztes Objekt handelt. Klingt erst mal überraschend, weil man ja denken kann das Wohnen „nicht so schlimm“ ist.
Aber dazu ein Beispiel zur Erläuterung: Nehmen wir an, es gibt ein „Bürohaus“, also ein Objekt in dem ausschließlich Teileigentumseinheiten sind, die ausschließlich als Büros genutzt werden. Hier sagt die Rechtsprechung, dass die Beeinträchtigung der anderen Eigentümer schon darin liegen kann, dass der „Charakter“ des Objektes verschoben werden kann, wenn darin gewohnt wird (BGH, Urteil vom 23.3.2018, V ZR 307/16). Auch das klingt merkwürdig. Macht man sich aber bewusst, dass jemand, der sich in ein rein gewerblich genutztes Objekt einkauft, sich bewusst dafür entschieden hat, und das wohl auch nicht so ohne weiteres ändern will, wird es klarer: Die Wohnungsnutzung stört nicht unbedingt, weil sich die „Wohnenden“ (auch Touristen, die ja „Wohnen“) irgendwie „störender“ verhalten als Büronutzer, sondern es geht vielmehr darum, dass die anderen Eigentümer Einheiten „in einem Bürohaus“ gekauft haben. Wer in einem Bürohaus arbeiten will, legt Wert auf eine Büroatmosphäre. In diesem Fall ist die (Ferien-)Wohnung bei typischer und objektivierter Betrachtungsweise „störender“ als eine Büronutzung.
Handelt es sich aber um ein Wohnhaus mit 30 Wohnungen und 6 Teileigentumseinheiten, kann es anders sein: Zwar würde eine Ferienwohnungsnutzung in der Teileigentumseinheiten nicht im Einklang mit der Teilungserklärung stehen, aber hier muss geprüft werden, ob die tatsächliche Nutzung – bei der „objektiven und typisierenden“ Betrachtungsweise – zu höheren Beeinträchtigungen führen kann. Denn der BGH hat auch gesagt, dass man nicht a priori annehmen kann, dass eine Wohnnutzung weniger stört als eine vorhergesehene gewerbliche Nutzung.
Fazit: Die Rechtslage ist hier offen und gibt eine Vielzahl von – teilweise auch widersprüchlichen – Urteilen. Das LG Hamburg (LG Hamburg, Urteil vom 20.10.2021 – 318 S 4) hat die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Ferienwohnung dann als zulässig angesehen, wenn es für die Teileigentumseinheiten keine Zweckbestimmung im engeren Sinne gibt und diese Einheiten daher ohne Einschränkung für jede gewerbliche Tätigkeit zu jeder Tag- und Nachtzeit genutzt werden können.
In unserem Beispielsfall spricht einiges dafür, dass die Ferienwohnung zulässig ist. Aber verlassen sollte man sich darauf nicht.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte