Welche Rechte hat ein Mieter gegenüber seinem Vermieter, wenn dieser in dem Mietshaus die Vorschriften der EnEV nicht einhält?
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) begründet eine Reihe von Pflichten für Hauseigentümer, ihr Gebäude energetisch zu ertüchtigen. Zum Teil sind diese Pflichten sogar rückwirkend zu erfüllen. So muss nach § 10 Abs. 3 EnEV beispielsweise die oberste Geschossdecke nachträglich gedämmt werden, wenn dies bisher nicht der Fall ist.
Als öffentlich-rechtliche Vorschrift entfaltet die EnEV eigentlich nur Wirkung zwischen dem Staat und dem Gebäudeeigentümer. Die Frage ist aber, ob sich ggf. auch ein Mieter gegenüber seinem Vermieter auf die Einhaltung der Vorschriften durch die EnEV berufen kann.
Was sagen die Gerichte?
Das Amtsgericht Köln (214 C 239/13) und nachfolgend das LG Köln (10 S 48/14) hatten sich in diesem Jahr mit einer solchen Frage zu beschäftigen. Ein Mieter hatte seine Miete gemindert. Begründung: Die oberhalb seiner Wohnung befindliche, oberste Geschossdecke, sei nicht entsprechend den Vorschriften der EnEV gedämmt worden. Dadurch habe er höhere Heizkosten.
Der Vermieter klagte die Mietrückstände ein. Das Amtsgericht Köln – und nachfolgend das LG Köln – gaben ihm Recht. Die EnEV sei kein Schutzgesetz zu Gunsten des Mieters, sondern begründe nur öffentlich-rechtliche Pflichten des Gebäudeeigentümers. Dies könnte lediglich dann anders sein, wenn die Parteien – beispielsweise im Mietvertrag – die Geltung der Vorschriften der EnEV auch für ihr Vertragsverhältnis vereinbart hätten.
Praxishinweis:
Die begrüßenswerte Darstellung des LG Köln ist nicht überraschend. In der Kommentarliteratur ist allgemein anerkannt, dass es sich bei der EnEV um öffentlich-rechtliche Anforderungen handelt, auf welche ein Mieter sich zivilrechtlich nicht berufen kann. Unabhängig davon gilt, dass der Mieter vom Vermieter regelmäßig nur den bei Errichtung des jeweiligen Hauses geltenden Baualtersstandard erwarten darf.
Auch steht dem Mieter kein Anspruch gegen den Vermieter zu, das Haus entsprechend den Vorschriften der EnEV zu modernisieren.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin