Ist eine beschlossene Hausgeldabrechnung, die einen falschen Verteilungsschlüssel verwendet, anfechtbar oder nichtig?
Es kommt immer wieder vor, dass Hausgeldabrechnungen unter Verwendung eines falschen Verteilungsschlüssels erstellt werden. Dies muss nicht unbedingt auf einem fahrlässigen Handeln der Verwaltung beruhen. Es ist zum Beispiel denkbar, dass die Eigentümer in einer Versammlung einen Verteilungsmaßstab beschlossen haben und ein einzelner Eigentümer gegen diesen Beschluss klagt. Wird dann erst Jahre später festgestellt, dass der Beschluss über den Verteilungsmaßstab unwirksam war, stellt sich die Frage, was mit den in der Zwischenzeit beschlossenen Hausgeldabrechnungen ist.
Was sagen die Gerichte?
Über einen solchen Fall hatte das OLG Rostock (3 W 67/09 vom 20.12.2011) zu entscheiden. Ein Eigentümer hatte gegen einen Kostenverteilungsbeschluss geklagt. Nach mehreren Jahren wurde dann rechtskräftig festgestellt, dass der Kostenverteilungsbeschluss unwirksam war. In der Zwischenzeit waren auf der Grundlage dieses Kostenverteilungsbeschlusses aber die Hausgeldabrechnungen erstellt worden, die ihrerseits nicht angefochten worden waren.
In Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung (z.B. OLG Düsseldorf, WuM 1990, 361) stellte das OLG Rostock fest, dass die Hausgeldabrechnungen nicht neu zu erstellen seien. Sie seien zwar unrichtig gewesen (falscher Verteilungsschlüssel); dies führe aber nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit.
Praxishinweis:
Die Hürden für die Nichtigkeit eines Beschlusses sind sehr hoch. Der geschilderte Fall zeigt, dass dies einen guten Grund hat. Eine Nichtigkeit der beschlossenen Hausgeldabrechnung hätte die Verwaltung dazu verpflichtet, die Abrechnungen der letzten fünf Jahre neu zu erstellen und entsprechende Korrekturzahlungen zwischen den Eigentümern zu veranlassen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin